ทำเลทอง! ดีจริงแค่ไหน? สำรวจ 3 พิกัดเด่น เน้นย่านเศรษฐกิจ กำลังซื้อสูง

“ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง” เป็นเรื่องที่เราได้ยินได้ฟังกันมานาน แท้ที่จริงแนวคิดนี้เป็นจริงแค่ไหน ยิ่งในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเน้นความคุ้มค่า สะดวกรวดเร็ว เน้นประหยัด การขายสินค้าหรือบริการหน้าร้านเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอต่อการสร้างกำไรจำเป็นต้องใช้การตลาดออนไลน์ร่วมด้วย ทำให้ยิ่งสงสัยมากขึ้นกับคำว่า “ทำเลดี” ยังมีผลต่อการทำธุรกิจยุคนี้หรือไม่ ถ้าย้อนไปในสมัยก่อนยุคที่อินเทอร์เน็ตไม่แพร่หลาย ไม่มีบริการเดลิเวอรี่ เคล็ดลับสู่ความสำเร็จของการเปิดร้านค้าปลีกและร้านอาหาร จำเป็นต้องใช้กฎ 4 Pillar ได้แก่

1.กฏทอง 3 คำ ทำเล ทำเล และ ทำเล ซึ่งแสดงให้เห็นความสำคัญกว่ามีส่วนกำหนดชะตาร้านค้าได้กว่า 70% ในยุคที่ยังไม่มีระบบนำทาง (GPS) หรือรีวิวบนโลกออนไลน์ ลูกค้าจะรู้จักและเข้าร้านได้ก็ต่อเมื่อ เดินผ่าน หรือ ขับรถผ่าน เท่านั้น ทำเลที่มองหากันมากเช่นหัวมุมถนน ปากซอย ใกล้ป้ายรถเมล์ ใกล้ตลาด / สถานีรถไฟ และหน้าร้านต้องเด่นชัด ป้ายร้านต้องใหญ่ เพื่อเพิ่มโอกาสในการมองเห็นได้มากขึ้น

2.การตลาดแบบปากต่อปาก เมื่อการโฆษณาในสมัยก่อนยังไม่เฟื่องฟู ไม่มี Facebook หรือ Influencer ความน่าเชื่อถือของร้านค้าต้องมาจากเสียงของผู้ที่เคยใช้บริการจริงนั้น จึงเป็นเหตุผลว่าหลายๆ ร้านจึงพยายามสร้างเอกลักษณ์ของร้านให้มีสโลแกนที่คนพูดถึง เมนูที่อร่อยเป็นมาตรฐาน เพื่อให้เกิดการบอกต่อๆ กันไปได้มากที่สุด

3.Customer Loyalty & Relationship ร้านค้าในสมัยก่อนยิ่งมีความสัมพันธ์กับคนในชุมชนได้มากแค่ไหนก็ยิ่งมีข้อมูลลูกค้าที่ไม่ต่างจาก Data ของธุรกิจในปัจจุบัน การรู้ข้อมูลลูกค้านอกจากสร้างความประทับใจได้ ยังมีผลด้านการตลาดในการพัฒนาสินค้าหรือพัฒนาโปรโมชันให้ถูกใจลูกค้าได้มากขึ้น

อย่างไรก็ดีหากพิจารณาโดยละเอียดจะพบว่าในปัจจุบันแม้จะมีอินเทอร์เน็ตเข้ามาเสริมด้านการตลาด มีบริการเดลิเวอรี่สำหรับการเพิ่มยอดขาย แต่ปัจจัยเรื่อง “ทำเล” ก็ยังมีผลต่อการเปิดร้านไม่ต่างจากอดีต แม้จะมีบางอย่างเปลี่ยนแปลงไปบ้าง แต่คำว่าทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่งก็ยังใช้ได้จริงในยุคนี้ด้วยเช่นกัน

ทำเลทองมีผลต่อธุรกิจมากแค่ไหน? เพิ่มยอดขายได้อย่างไร?

ในปัจจุบันคำว่าทำเลที่ดี ไม่ได้เป็นเพียงแค่ สถานที่สำหรับเปิดร้าน แต่ยังเป็น สินทรัพย์ทางการตลาด (Marketing Asset) ที่มีประสิทธิภาพที่สุด เพราะทำเลที่ดีจะส่งผลต่อโครงสร้างธุรกิจในหลากหลายปัจจัยได้แก่

• เพิ่มโอกาสในการมองเห็นโดยไม่ต้องจ่ายเงินค่าโฆษณา อันเนื่องจากร้านค้าที่อยู่ในทำเลทองจะได้อานิสงฆ์ที่เพิ่มการมองเห็นจากผู้คนที่สัญจรผ่านไปมาทุกวัน เปรียบเสมือนการโฆษณาตลอด 24 ชั่วโมง ลดภาระการอัดงบการตลาดได้จำนวนมาก
• เพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มี “กำลังซื้อสูง” ถ้าเป็นทำเลทองที่ตั้งอยู่ใกล้หมู่บ้านจัดสรร ใกล้สถานศึกษา หรือตั้งอยู่ในศูนย์รวมกิจกรรม (Lifestyle Hub) จะช่วยดึงดูดลูกค้าที่มีศักยภาพ ทำให้การตั้งราคาขายทำได้ง่ายขึ้น และสร้างอัตรากำไรได้ดีกว่า
• ลดเวลาในการตัดสินใจซื้อ เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคยุคปัจจุบันเน้นความสะดวกสบาย การมีที่จอดรถเพียงพอ เดินทางเข้า-ออกสะดวก ไม่ต้องรถติด หรือตั้งอยู่ใกล้เส้นทางสัญจรหลัก จะช่วยสร้างฐานลูกค้าประจำได้มากขึ้น

ถอดรหัส “ทำเลทองยุคใหม่” ต้องมีปัจจัยอะไรบ้าง?

ในอดีต คำว่าทำเลทองอาจหมายถึงเพียงแค่ ใจกลางเมือง หรือ อยู่ในแหล่งชุมชน แต่ในปัจจุบัน นิยามของทำเลทองได้ปรับเปลี่ยนไปตามวิถีชีวิตแบบย่อยโซน (Suburbanization) และการเติบโตของย่านที่อยู่อาศัยขอบเมือง ปัจจัยสำคัญของทำเลทองยุคใหม่ ได้แก่:

1. ความหนาแน่นและกำลังซื้อของที่อยู่อาศัยโดยรอบ ทำเลทองยุคนี้ต้องรายล้อมด้วยหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่ คอนโดมิเนียม หรือชุมชนที่มีอัตราการอยู่อาศัยจริงสูง
2. การเดินทางที่เชื่อมต่อหลากหลาย สังเกตว่าหลายโครงการเน้นพิกัดที่ตั้งอยู่บนถนนสายหลักหรือถนนตัดใหม่ เชื่อมต่อทางด่วน มอเตอร์เวย์ หรือถนนวงแหวนรอบนอก เพื่อเพิ่มโอกาสในการเดินทางที่สะดวกมากขึ้น
3. สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานครบวงจร เป็นตัวแปรในการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการไม่ว่าจะเป็นที่จอดรถ ลานกิจกรรม โซนพักผ่อนหย่อนใจ หรือห้องน้ำ บางโครงการมีพื้นที่พิเศษสำหรับการออกกำลังกายได้อีกด้วย
4. แนวคิดการบริหารพื้นที่ สังเกตได้ว่าทำเลทองหลายโครงการเน้นการคัดสรรร้านค้า ไม่รับธุรกิจประเภทเดียวกันซ้ำ เพื่อให้ร้านค้าแต่ละประเภทสร้างยอดขายได้อย่างเต็มที่
5. การผสมผสานไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม เป็นลักษณะของ Niche Community Hub ที่ดึงดูดกลุ่มลูกค้าซึ่งมีความชอบหลากหลายเช่น โซนกีฬา Wellness, สัตว์เลี้ยง (Pet Friendly) หรือพื้นที่พักผ่อนของครอบครัว ซึ่งช่วยสร้าง Traffic เฉพาะกลุ่มที่มีความถี่ในการเข้าใช้บริการสูง

สำรวจ 3 ทำเลทอง! ย่านเศรษฐกิจ กำลังซื้อสูง

ซึ่งในปัจจุบันเราจะเห็นหลายโครงการเปิดตัวด้วยจุดเด่นและเอกลักษณ์ที่แตกต่าง ในแง่ของการทำธุรกิจจำเป็นต้องวิเคราะห์ในหลายด้านทั้งปัจจัยแวดล้อมของโครงการ เงื่อนไขในแต่ละทำเล ทั้งนี้มีตัวอย่างของ 3 โครงการคอมมูนิตี้ space ที่น่าสนใจสำหรับเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ได้แก่

1. Grand Mall (พุทธมณฑลสาย 2)

จุดเด่นด้านทำเล & กำลังซื้อ

• ตั้งอยู่บนถนนพระเทพตัดใหม่ (พุทธมณฑลสาย 2)
• เชื่อมต่อ ถ.ราชพฤกษ์, บรมราชชนนี, กาญจนาภิเษก, สาย 1-4
• ใกล้แหล่งชุมชน สถานศึกษา สถานีขนส่ง และหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่

โมเดลธุรกิจและสิทธิประโยชน์

• อาคารโปร่ง สูง 4 เมตร ดีไซน์พื้นที่ได้ไร้ข้อจำกัด
• ที่จอดรถกว้างขวางมากกว่า 80 คัน
• สงวนสิทธิ์ไม่รับร้านค้าซ้ำประเภท
• เช่าเริ่มต้น 500 บาท/ตร.ม. (มีให้เลือก 4 ขนาด)
• ฟรีค่าเช่า 3 เดือนแรก / ไม่มีค่าส่วนกลาง

2. The Olive Yard (บางแค – บางบอน)

จุดเด่นด้านทำเล & กำลังซื้อ

• พรีเมียมคอมมูนิตี้มอลล์ เชื่อมต่อ ถ.บางบอน, กาญจนาภิเษก, เอกชัย, เพชรเกษม
• รายล้อมด้วยหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่ >10 แห่ง ในรัศมี 5 กม.
• อยู่ด้านหน้าสนามกีฬา Pickleball & Padel (ศูนย์รวมสาย Wellness)

โมเดลธุรกิจและสิทธิประโยชน์

• แนวคิด Pet Friendly ต้อนรับคนรักสัตว์เลี้ยง
• กั้น Unit ให้ฟรี! สิทธิ์ 1 ธุรกิจ ต่อ 1 ผู้เช่า
• ที่จอดรถ >30 คัน / ไม่กำหนดเวลาเปิด-ปิด
• ขนาด 40-270 ตร.ม. เช่าเริ่มต้น 18,000 บาท
• ฟรีค่าเช่าสูงสุด 3 เดือนแรก + การตลาด Influencer

3.PLERN PLACE (กรุงเทพกรีฑา – ร่มเกล้า)

จุดเด่นด้านทำเล & กำลังซื้อ

• ติดถนนสายหลัก ย่านกรุงเทพกรีฑา-มอเตอร์เวย์ร่มเกล้า
• ย่านเศรษฐกิจขยายตัวรวดเร็วที่สุดแห่งหนึ่งใน BKK
• รายล้อมด้วยหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่มากกว่า 20 โครงการ

โมเดลธุรกิจและสิทธิประโยชน์

• Community Space ครบวงจร ทั้งช้อปปิ้งและพักผ่อน
• ที่จอดรถสะดวกสบายมากกว่า 20 คัน
• พื้นที่รวม 880 ตร.ม. (ขนาดเริ่มต้นประมาณ 4×8 ม.)
• โอกาสทอง: เหลือเพียง 3 Unit สุดท้าย!
• เหมาะสำหรับอาหาร, สปา, คลินิก, สัตว์เลี้ยง

ทั้ง 3 ทำเลข้างต้น สะท้อนถึงเทรนด์ ทำเลทองยุคใหม่ อย่างชัดเจน คือไม่ได้แออัดอยู่ในใจกลางเมือง แต่กระจายตัวอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยระดับบน (High-End Residential Zone) ที่มีความต้องการจับจ่ายใช้สอยสูง เดินทางสะดวก และมีความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการร้าน การเลือกทำเลที่ให้ข้อเสนอคุ้มค่า มีระยะเวลาเว้นว่างค่าเช่าช่วงเริ่มต้น (Rent-Free Period) และมีการปกป้องการแข่งขันภายในโครงการ สิ่งเหล่านี้เป็นก้าวแรกที่จะช่วยการันตีการสร้างรายได้และเพิ่มโอกาสในการสร้างยอดขายให้เติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต

อย่างไรก็ดีก่อนตัดสินใจเลือกทำเลไหนอย่างไรต้องพิจารณาก่อนว่าร้านค้าที่ของเรามีกลุ่มลูกค้าแบบไหน เหมาะสมกับทำเลทองเหล่านั้นหรือไม่ และหากมองในระยะยาวเป็นโครงการที่ช่วยสนับสนุนการทำธุรกิจได้อย่างไร แนะนำว่าควรชมสถานที่นั้นๆ สังเกตว่ามีผู้คนมาใช้บริการในทำเลเหล่านี้มากน้อยขนาดไหน ร้านค้าที่อยู่ในโครงการสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด ในยุคที่การแข่งขันสูงก่อนตัดสินใจใดๆ ควรมีข้อมูลวิเคราะห์อย่างรอบด้านเพื่อโอกาสในการทำธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนคืนมาได้อย่างสูงสุด

ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจ แฟรนไชส์ และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน

---

สำหรับคนที่อยากเอาตัวรอดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ แนะนำเข้ารับคำปรึกษาผ่านหน่วยงาน ที่น่าเชื่อถือ เช่น

ไทยแฟรนไชส์ คอนซัลแทนซี่ (ThaiFranchise Consultancy)เป็นหน่วยงานภายใต้กำกับของไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ ยินดีให้คำปรึกษาในทุกกระบวนการสร้างระบบแฟรนไชส์ ทางบริษัทฯ มีอาจารย์และทีมงานที่พร้อมให้บริการ คอยให้คำแนะนำ และร่วมค้นหาคำตอบจากประสบการณ์บนเส้นทางของธุรกิจแฟรนไชส์ไทย มายาวนานกว่า 14 ปี

ลักษณะงาน

• เน้นการทำงานร่วมกับทีมงานของบริษัท
• ให้แนวทางในการทำงานในทุกๆ ด้าน
• มอบหมายงานและติดตามงาน
• อื่นๆ ทุกด้านที่เกี่ยวข้องในการดำเนินธุรกิจ

1. วิเคราะห์ธุรกิจปัจจุบันเบื้องต้น หัวข้อดังนี้

• ลักษณะธุรกิจในปัจจุบัน
• ผลการดำเนินงานของธุรกิจ
• การปฏิบัติงาน
• เป้าหมายในอนาคต

2. กลยุทธ์ในการสร้างธุรกิจ

• การสร้างแนวคิดธุรกิจ (Business Concept)
• การกำหนดเป้าหมาย (Business Objective)
• การจำลองงบกำไร-ขาดทุน (Profit-Loss)
• การพัฒนาในด้านต่างๆ (Development Plan)

3. การวางแผนการปฏิบัติงาน (Operation Plan)

• การวางแผนการปฏิบัติงานของแต่ละหน่วยงาน
• สร้างคู่มือการทำงานแต่ละฝ่าย
• กำหนดเงื่อนไขในด้านต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าสิทธิ์ รูปแบบร้าน ทำเล การให้สิทธิต่างๆ แก่ผู้ซื้อแฟรนไชส์
• มีโครงสร้างทีมงานที่เหมาะสม

4. กลยุทธ์ในการขยายธุรกิจ

• แผนการขยายสาขาของบริษัท หรือ ร้านสาขาต้นแบบ
• แผนการทดสอบขยายสาขาแฟรนไชส์

5. ขั้นตอนการพัฒนาระบบแฟรนไชส์

• รวบรวมปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น
• ดูผลประกอบการ การดำเนินของร้านแฟรนไชส์จำลอง หรือร้านต้นแบบ
• ปรับปรุงแก้ไข
• พัฒนาธุรกิจแฟรนไชส์ อย่างไม่หยุดยั้ง

การปฎิบัติงาน

1. สัปดาห์ละ 1 คาบเวลา (ประมาณ 3-4 ชม.)
2. ติดต่อปรึกษางานได้ตลอดเวลา

เงื่อนไขอื่นๆ

• การ Consult ไม่รับกลุ่มเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกันและรับไม่เกิน 5 แบรนด์

อนึ่ง รายละเอียดและขั้นตอนการเข้าร่วมโครงการรับคำปรึกษา อาจมีนอกเหนือจากแผนงานดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบแผนโครงสร้างของธุรกิจเดิม และเป้าหมายที่กำหนดไว้ 

สอบถามเพิ่มเติม โทร.02-1019187
ฝ่ายที่ปรึกษาโครงการ (ThaiFranchise Consultancy