เราควรเช่าพื้นที่แบบ Fixed rent หรือ GP ?

“ค่าเช่า” คือเงินที่ผู้ประกอบการจะต้องจ่ายให้เจ้าของพื้นที่ตามสัญญาที่ระบุ จะถูกจะแพงก็ขึ้นอยู่กับทำเลและข้อตกลงที่ทำร่วมกัน โดยค่าเช่ามีอยู่ 2 ประเภทคือ

1.ค่าเช่าตายตัว (Fixed rent)

เป็นลักษณะต้นทุนคงที่ ตกลงกันไว้เท่าไหร่ก็จ่ายเท่านั้น (จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสัญญา) ซึ่งส่วนใหญ่สัญญาค่าเช่าก็นิยมทำในรูปแบบนี้ข้อดีคือเห็นต้นทุนชัดเจนว่าแต่ละเดือนเราต้องหาเงินให้ได้เท่าไหร่ ต้องขายของให้ได้เท่าไหร่ เพื่อให้มีเงินพอจ่ายค่าเช่า

2.ค่าเช่าแบบสัดส่วนยอดขาย ( Percentage rent) หรือ GP

ค่าเช่ารูปแบบนี้ไม่ได้กำหนดตัวเลขตายตัว แต่เป็นการจ่ายตามยอดขายประมาณ 17 – 30% ของรายได้ ข้อดีคือขายมากก็จ่ายมาก ถ้าช่วงไหนลูกค้าน้อยขายน้อยก็จ่ายน้อย

ซึ่งเงื่อนไขสัญญาในแต่ละร้านแต่ละห้างก็จะไม่เหมือนกัน เช่น ต้องมีระบบบันทึกการซื้อขายที่ถูกต้องแบบเรียกดูย้อนหลังได้ หรือการที่ร้านต้องส่งยอดขายทุกวันไปยังฝ่ายการเงินหรือบัญชี ของผู้ใช้เช่าพื้นที่ เป็นต้น

ถ้าลองมาดูที่ตัวเลขว่าเช่าพื้นที่แบบไหนดีระหว่าง Fixed rent หรือ GP จะพบว่า

ในกรณีที่คิดค่าเช่าแบบ Fixed rent “ค่าเช่า” ควรอยู่ในอัตรา 15-20 % ของยอดขายสุทธิ หมายความว่า ถ้าธุรกิจมียอดขายสุทธิ 100 บาท ร้านไม่ควรจ่ายค่าเช่าเกิน 20 บาท เช่น

นั่นแสดงว่าถ้าตัวเลขเป็นตามสูตรนี้การเปิดร้านกาแฟด้วยรายได้เท่านี้และเป็นการจ่ายค่าเช่าแบบ Fixed rent ร้านกาแฟนี้สามารถอยู่ได้ เพราะค่าเช่าไม่เกินกว่าที่คำนวณไว้สูงสุดคือ 20% แต่ต้องไม่ลืมว่านี่คือตัวเลขประมาณการยอดขาย 100 แก้วต่อวันนั้น คิดมาจากความสามารถในการชงกาแฟของร้านตามเวลาเปิดร้าน

นั่นหมายความว่าถ้าขายได้น้อยกว่านี้หรือรายได้ลดลงกว่านี้ก็มีโอกาสเสี่ยงที่จะไปเพิ่มเปอร์เซ็นต์ค่าเช่าสูงขึ้นเพราะหากรายได้ลดลง ในขณะค่าเช่าเท่าเดิม กำไรเราก็จะลดลงด้วย เช่น

• ยอดขาย 100,000 ค่าเช่า 10,000 = 10%
• แต่ถ้ายอดขาย 50,000 ค่าเช่า 10,000 = 20%

สิ่งที่ต้องทำคือพยายามรักษาไม่ให้ยอดขายตก จึงต้องมีแผนสำรองบริหารจัดการให้ดี เพราะมีหลายปัจจัยที่เสี่ยงทำให้รายได้ลดลง

เสียค่าเช่าแบบ Percentage rent (GP) จะดีกว่าไหม?

การจะระบุไปเลยว่าแบบไหนดีกว่ามันเป็นเรื่องยาก แต่ส่วนใหญ่มักเป็นการเสียค่าเช่าแบบ Fixed rent มากกว่า เพราะการคิดค่าเช่าแบบ GP บางทีก็มีรายละเอียดปลีกย่อยเพิ่มเติมมาอย่างบางกระทู้ในเว็บไซต์มีการพูดถึงเรื่องนี้ว่า Percentage rent หรือ GP ส่วนใหญ่จะคิดอยู่ที่ 17-30% ของยอดขาย แตกต่างจากค่าเช่าแบบ Fixed rentที่ประมาณการไว้ที่ 15-20% ก็เหมาะกับร้านค้าที่สามารถสร้างยอดขายได้เยอะๆ เพื่อให้คุ้มค่าเช่า

แต่ก็ต้องดูเงื่อนไขของการเช่าแบบ GP ซึ่งบางแห่งก็มีรายละเอียดที่ยิบย่อยเช่นมีการหักค่าทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง , ค่ายามรักษาความปลอดภัยประจำโซน หรือเงื่อนไขพิเศษบางรายการเช่น ถ้าทางห้าง จะทำโปรโมชั่นจัดงานหากเป็นรายการสินค้าที่เกี่ยวข้อง จะต้องออกบูธด้วยขึ้นอยู่กับสัญญา รวมถึงบางแห่งมีเงื่อนไขว่าถ้าปิดร้านเกิน ที่ห้างกำหนด เช่น ให้ปิดได้ 1 วันต่อเดือนแล้วเราปิดเกินก็จะถูกค่าปรับ เป็นต้น ถ้าวิเคราะห์ตามข้อมูลนี้ก็เชื่อว่าคนส่วนใหญ่คงไม่อยากเสียค่าเช่าแบบ GP แน่

อย่างไรก็ดีหากไปดูที่ค่าเช่าในห้างสรรพสินค้าแยกตามโซนเช่น ใจกลางเมืองรอบนอกอย่างพระรามเก้าเอกมัย ราคาค่าเช่าพื้นที่ในย่านนี้มีราคาแพงตั้งแต่ 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่ถ้าขยับไปโซนนอกเมืองเช่น ศาลายา ราชพฤกษ์ รามอินทรา บางใหญ่ ลาดกระบัง ซึ่งโดยทั่วไปราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 – 2,000 บาท

ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าค่าเช่ามีผลโดยตรงกับรายได้ หากเป็นการเช่าแบบ Fixed rent เราก็ต้องรักษายอดขายไม่ให้ตกลงไปมาก ไม่งั้นขายได้เท่าไหร่ก็จะกลายเป็นค่าเช่าไปซะหมด หรือถ้าจะเลือกเช่าพื้นที่แบบ GP ก็ต้องดูเงื่อนไขของแต่ละสถานที่ต้องพยายามสร้างยอดขายให้สูงเมื่อหักค่าเช่าคิดตามเปอร์เซ็นต์ยอดขายจะได้มีกำไรเหลือ

สรุป Fixed rent หรือ GP แบบไหนดีกว่า?

ถ้าเอาที่คนนิยมสุดก็คือเช่าพื้นที่แบบ Fixed rent แล้วไปเน้นการสร้างยอดขายไม่ให้ตก แม้ว่าการเช่าแบบ GP ขายน้อยก็จ่ายน้อย ขายมากก็จ่ายมาก แต่เชื่อว่าคนเปิดร้านยังไงก็ต้องอยากขายให้ได้มากที่สุดไว้ก่อน ที่สำคัญไม่ว่าจะเช่าพื้นที่แบบไหนต้องระวังไม่ให้ค่าเช่าพื้นที่นั้นเกินกว่า 15-20%

เพราะต้องไม่ลืมว่ารายจ่ายธุรกิจไม่ได้มีแค่ค่าเช่าอย่างเดียวยังมีต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) , ต้นทุนวัตถุดิบ รวมถึงค่าบริหารจัดการอื่นๆอีกมาก สิ่งสำคัญที่ต้องคิดไม่ใช่เช่าพื้นที่แบบไหน แต่เราต้องคิดว่าจะควบคุมต้นทุนต่างๆให้อยู่ในกรอบที่กำหนดได้อย่างไร เพื่อให้ร้านมีกำไรได้มากที่สุด

ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจ แฟรนไชส์ และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน
ติดตามได้ที่ Add LINE id: @thaifranchise

ต้องการข้อมูลข่าวสาร ต้องการอัพเดทข้อมูลการตลาด หรือแนวทางการทำธุรกิจติดตามได้ที่ https://bit.ly/335phDi
รับฟังบทความต่างๆ ผ่านทาง PodCast ไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ https://soundcloud.com/thaifranchisecenter

อ้างอิงจาก คลิกที่นี่

---

สำหรับคนที่อยากเอาตัวรอดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ แนะนำเข้ารับคำปรึกษาผ่านหน่วยงาน ที่น่าเชื่อถือ เช่น

ไทยแฟรนไชส์ คอนซัลแทนซี่ (ThaiFranchise Consultancy)เป็นหน่วยงานภายใต้กำกับของไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ ยินดีให้คำปรึกษาในทุกกระบวนการสร้างระบบแฟรนไชส์ ทางบริษัทฯ มีอาจารย์และทีมงานที่พร้อมให้บริการ คอยให้คำแนะนำ และร่วมค้นหาคำตอบจากประสบการณ์บนเส้นทางของธุรกิจแฟรนไชส์ไทย มายาวนานกว่า 14 ปี

ลักษณะงาน

• เน้นการทำงานร่วมกับทีมงานของบริษัท
• ให้แนวทางในการทำงานในทุกๆ ด้าน
• มอบหมายงานและติดตามงาน
• อื่นๆ ทุกด้านที่เกี่ยวข้องในการดำเนินธุรกิจ

1. วิเคราะห์ธุรกิจปัจจุบันเบื้องต้น หัวข้อดังนี้

• ลักษณะธุรกิจในปัจจุบัน
• ผลการดำเนินงานของธุรกิจ
• การปฏิบัติงาน
• เป้าหมายในอนาคต

2. กลยุทธ์ในการสร้างธุรกิจ

• การสร้างแนวคิดธุรกิจ (Business Concept)
• การกำหนดเป้าหมาย (Business Objective)
• การจำลองงบกำไร-ขาดทุน (Profit-Loss)
• การพัฒนาในด้านต่างๆ (Development Plan)

3. การวางแผนการปฏิบัติงาน (Operation Plan)

• การวางแผนการปฏิบัติงานของแต่ละหน่วยงาน
• สร้างคู่มือการทำงานแต่ละฝ่าย
• กำหนดเงื่อนไขในด้านต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าสิทธิ์ รูปแบบร้าน ทำเล การให้สิทธิต่างๆ แก่ผู้ซื้อแฟรนไชส์
• มีโครงสร้างทีมงานที่เหมาะสม

4. กลยุทธ์ในการขยายธุรกิจ

• แผนการขยายสาขาของบริษัท หรือ ร้านสาขาต้นแบบ
• แผนการทดสอบขยายสาขาแฟรนไชส์

5. ขั้นตอนการพัฒนาระบบแฟรนไชส์

• รวบรวมปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น
• ดูผลประกอบการ การดำเนินของร้านแฟรนไชส์จำลอง หรือร้านต้นแบบ
• ปรับปรุงแก้ไข
• พัฒนาธุรกิจแฟรนไชส์ อย่างไม่หยุดยั้ง

การปฎิบัติงาน

1. สัปดาห์ละ 1 คาบเวลา (ประมาณ 3-4 ชม.)
2. ติดต่อปรึกษางานได้ตลอดเวลา

เงื่อนไขอื่นๆ

• การ Consult ไม่รับกลุ่มเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกันและรับไม่เกิน 5 แบรนด์

อนึ่ง รายละเอียดและขั้นตอนการเข้าร่วมโครงการรับคำปรึกษา อาจมีนอกเหนือจากแผนงานดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบแผนโครงสร้างของธุรกิจเดิม และเป้าหมายที่กำหนดไว้ 

สอบถามเพิ่มเติม โทร.02-1019187
ฝ่ายที่ปรึกษาโครงการ (ThaiFranchise Consultancy)