มีเหนื่อย! นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ปี 2020

อาชีพ “ นายหน้า ” เคยเฟื่องฟูในยุคหนึ่ง ไม่ว่าจะนายหน้าขายที่ดิน ขายบ้าน ขายคอนโดมิเนียม ขายรถยนต์ แม้แต่ขายประกันรายได้ก็ยังดี “ถ้าคนมีกำลังซื้อ” สวนทางกับยุคนี้สิ้นเชิง “กำลังซื้อหดหาย” “คนรัดเข็มขัดแน่นยิ่งกว่าเข็มขัดกางเกง”

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ก็ว่าเหนื่อยแล้ว แต่ www.ThaiSMEsCenter.com มองว่าปีหน้าคนที่เข้ามาเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หากไร้ประสบการณ์และไม่มีคอนเนคชั่นที่ดี ยังไงก็ “มีเหนื่อย”

สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2562 -2563

นายหน้า

ภาพจาก bit.ly/2mBGy22

ย้อนไปตั้งแต่ปี 2561 ต่อเนื่องกับปี 2562 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย เริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเด่นชัด อันเป็นมาจากปัจจัยลบหลายประการ ภาวะเศรษฐกิจ การเมือง ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น หนี้ครัวเรือนสูง แบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ

โดยเฉพาะมาตรการควบคุม LTV ซึ่งในปี 2562 นี้เองที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมติดลบกว่า 15% แต่หากแยกเป็นเคสย่อย ตลาดคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบหนักสุด เพราะเจอผลจาก LTV มากว่า ซึ่งประเมินว่าปี 2562 นี้เฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมจะติดลบประมาณ 20% ส่วนตลาดบ้านแนวราบคาดว่าจะติดลบประมาณ 10%

และผลจากสภาพการเมือง ภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศที่มีผลต่อรายได้ของประชากรดังกล่าว คาดการณ์ไปถึงในปี 2563 ที่แม้จะระบุว่าโอกาสของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มฟื้นตัวอันเนื่องมาจากเทคโนโลยีดิจิทัลที่ให้ตัวแทนนายหน้าได้มีเครื่งมือในการเข้าถึงลูกค้ามากขึ้น

และภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีโปรเจคในการก่อสร้างมากขึ้นอาจจะมองได้ว่า โอกาสของนายหน้าที่จะสร้างรายได้ก็มีมากขึ้น แต่ทั้งนี้ก็ยังมองว่านายหน้าที่จะเติบโตได้ดีในปี 2563 ต้องมีสายป่านที่แข็งแรง สำหรับนักขายมือใหม่ ยังไงก็เหนื่อยเป็นพิเศษ

*** LTV ย่อมาจาก loan-to-value ซึ่งหมายถึง สัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน อสังหาริมทรัพย์ เกินร้อยละ 90 เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อธิบายง่ายๆ ก็คือ LTV มีหน้าที่คัดกรองคุณภาพของลูกหนี้ และป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น เพราะปัจจุบันมีการเล่นแง่กับการกู้สินเชื่ออย่างมากมาย ***

“ภาษีใหม่” คาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2563

34

ภาพจาก bit.ly/2nmc7x6

เรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะมีบังคับใช้ภายในปี 2563 จะทำให้คอนโดฯที่อยู่ในมือผู้ซื้อ นักลงทุน หรือปล่อยเช่า หรือที่ซื้อไว้เป็นหลังที่สอง จะนำออกมาขาย เพราะไม่ต้องการจ่ายภาษี ซึ่งจะทำให้สินค้าในกลุ่มนี้จะเข้ามาแข่งขันกับคอนโดฯที่มีสต๊อกคงค้างของผู้ประกอบการที่มีอยู่ล้นในตลาด

และจะเห็นการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกบ้านพร้อมอยู่มากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขาย ดังนั้น ผู้ประกอบการควรพิจารณาอย่างรอบครอบในการลงทุนใหม่ หรือไม่ควรโหมเปิดโครงการใหม่เพื่อกระตุ้นยอดขาย เพราะหากตลาดกลับมาดีขึ้นอาจไม่มีเม็ดเงินมากพอในการลงทุนรอบใหม่

แม้ว่าตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะชะลอตัว แต่ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงต้องเดินหน้าสร้างยอดขายต่อเนื่อง หลายรายยังคงเปิดโครงการใหม่ตามแผนที่วางเอาไว้ จากการรวบรวมพบว่า 5 บริษัทอสังหาฯ เร่งทำยอดขายรวมได้กว่า 159,209 ล้านบาท

แม้ภาพรวมของตลาดนายหน้าจะไม่เฟื่องฟูแต่ในส่วนของบริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์มีการลงทุนมากขึ้นแต่ปรับรูปแบบของอสังหาฯให้สอดคล้องกับความต้องการมากขึ้น โดยแนวโน้มในเรื่องความต้องการหรือดีมานด์ไม่เคยลดลง ไม่ว่าจะผ่านไป 5-10 ปี

แต่พื้นที่ในการปลูกสร้างเริ่มน้อยลง อย่างเช่น ห้องชุดเคยมี 45-50 ตารางเมตร เหลือเพียง 20-26 ตารางเมตร หรือบ้านเดี่ยวก็มีการออกแบบให้มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นในราคาที่ประหยัดมากขึ้น เพื่อดึงดูดลูกค้าให้กล้าตัดสินใจซื้อได้มากขึ้นด้วย

“นายหน้าอสังหาริมทรัพย์” คิดมากขึ้น ทำมากขึ้น “อาจหายเหนื่อยได้”

33

ภาพจาก bit.ly/2nqH8Qz

สำหรับใครที่มองว่า “อาชีพนายหน้า” กับ “เปอร์เซ็นจากการขายสินทรัพย์” เป็นอะไรที่น่าสนใจ บางคนมองว่านี่คือธุรกิจจับเสือมือเปล่าที่ไม่ต้องลงทุนอะไร หากใครต้องการจะเดินหน้าในอาชีพนี้สิ่งสำคัญที่ควรรู้คือ

1.รู้จักหาทรัพย์มาขาย

เริ่มจากการหาข้อมูลของทรัพย์เพื่อมาขายสามารถหาได้จากป้ายประกาศ อินเตอร์เน็ต ญาติพี่น้องเพื่อนๆ แต่สำหรับนายหน้ามือใหม่แนะนำให้เริ่มหาจากแหล่งที่ตนเองรู้หรือเชี่ยวชาญเช่นเริ่มจากแถวบ้านแถวที่ทำงาน เพราะมีความรู้ความชำนาญในพื้นที่นั้นๆเป็นอย่างดี เริ่มจากทรัพย์เล็กๆก่อนเพื่อฝึกฝนความรู้ความสามารถเมื่อชำนาญแล้วค่อยขยับเริ่มจับทรัพย์ใหญ่วงการนายหน้าจะเรียกขั้นนี้ว่า หา Listingอาจต้องลงแรงหน่อยในช่วงแรกเพราะยังไม่มีนักลงทุนที่รู้จักแต่พอทำไปสักพักเราเริ่มมีเครือข่ายรู้จักนักลงทุนคราวนี้การปิดจ๊อบก็อาจจะง่ายขึ้น

2.รู้จักกำหนดพื้นที่ของตัวเองขึ้นมา (Farming)

คือการกำหนดพื้นที่และขอบเขตการขายขึ้นมาเช่น ทำเลที่เรากำหนดไว้ ราคาซื้อต้องอยู่ในวงเงินเท่าไหร่ โซนที่สนใจมีหมู่บ้านกี่แห่ง ตึกขนาดเท่าไรลักษณะใด มีประกาศขายกี่หลัง ขายอยู่ที่เท่าไหร่ ขายได้จริงเท่าไหร่ ที่ดินเปล่าตารางละเท่าไร ราคาประเมินธนาคารเท่าไร ต้องลงลึกแบบรู้ลึกรู้จริงเพื่อได้ Listมาอย่างประสิทธิภาพ

32

ภาพจาก https://pixabay.com

3.รู้จักการทำสัญญาแต่งตั้งนายหน้า

สัญญาการแต่งตั้งนายหน้าจะมีด้วยการ 2 แบบบคือแบบเปิดและแบบเปิด แนะนำให้ทำแบบปิดจะดีกว่าแบบเปิดเพราะให้สิทธินายหน้าผู้นั้นเพียงผู้เดียวในการขาย โดยระบุในสัญญาสิ้นสุดเมื่อใด เจ้าของก็ไม่เสียสิทธิ์โอกาสที่จะขายเองให้กับบุคคลที่อยู่นอกรายชื่อนายหน้าอสังหาหรือตัวแทนอีกด้วย

31

ภาพจาก https://pixabay.com

4.ช่องทางทำการตลาด

นายฟหน้าที่ดีต้องมีไอเดียในการขาย รู้จักพลิกแพลง มีการเจรจาต่อรอง สามารถบอกข้อดีข้อเสียทำตัวให้น่าเชื่อถือได้ รวมถึงเลือกใช้สื่อให้เป็นประโยชน์ไม่ว่าสื่อออนไลน์หรือออฟไลน์ ป้ายติดประกาศในย่านชุมชนนั้น หรือในเว๊ปไซต์ที่ประกาศซื้อขายบ้าน รวมถึงใช่ช่องทางโซเชียลเพื่อเข้าถึงลูกค้าได้ง่าย

5.สินเชื่อของสถาบันการเงิน

นายหน้าอสังหาจำเป็นต้องมีความรู้ เพื่อยื่นกู้ขอสินเชื่อให้กับลูกค้า(ผู้ซื้อ) เพราะการปล่อยสินเชื่อแต่ละสถาบันการเงินจะมีเงื่อนไขแตกต่างกันไป ไม่ใช่ว่าจะเลือกธนาคารไหนก็ได้ นายหน้าอสังหาต้องมีความรู้ข้อมูลของแต่ละธนาคารเบื้องต้น

30

ภาพจาก bit.ly/2oTNMPG

6.กฎหมายขั้นตอนการทำธุรกรรมสำนักงานที่ดิน

สิ่งที่ต้องรู้คือค่าธรรมเนียมการเสียภาษีต่างๆ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งใช้ราคาประเมินจากกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ผู้ขายต้องเสีย ถ้าถือครองไม่ถึง 5ปี หรือโอนชื่อเข้าทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% รวมถึงอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมในการโอนควรมีความรู้เบื้องต้นเพื่อแจ้งให้ลูกค้าเตรียมไว้

ปัจจุบันมีคอร์สสอนเพื่อเป็นนายหน้าให้แก่ผู้สนใจซึ่งมีการเสียค่าสมัคร ซึ่งหากใครสนใจสามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมได้แบบออนไลน์แต่ก่อนอื่นต้องเช็คตัวเองให้แน่ใจก่อนว่าสนใจและต้องการทำงานด้านนี้จริงจัง ไม่ใช่ทำตามกระแส ทำตามคำแนะนำ หากใจไม่รัก โอกาสเหนื่อยในธุรกิจนี้จะมีมากขึ้น


ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจแฟรนไชส์และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน
ติดตามได้ที่ Add LINE id: @thaifranchise

01

ต้องการข้อมูลข่าวสาร ต้องการอัพเดทข้อมูลการตลาด หรือแนวทางการทำธุรกิจ ติดตามได้ที่ https://bit.ly/2ZvO0u6

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)

เรียนจบจากคณะนิเทศศาสตร์ ทำงานในด้านวารสารมากว่า10ปี สะสมความรู้หลากหลายแนวทั้งด้านการเกษตร สังคม สู่การประยุกต์เป็นอาชีพทั้ง SMEs และแฟรนไชส์รวมถึงแนวทางด้านกลยุทธ์การตลาดต่างๆ การเขียนคืองานที่เราตั้งใจและใจรักมากที่สุด

Main Sponsors

Happy Sponsors