เปิดสูตร Rent-to-Sales ค่าที่แพง! แต่อยากเสี่ยง! รู้หมดแต่อดไม่ได้

สำหรับการเปิดร้านอาหารสิ่งที่ต้องการมากที่สุดคือ “ทำเลทอง” ยิ่งตรงไหนคนพลุกพล่าน ตรงไหนที่คนหนาแน่น อย่างเช่นในห้างสรรพสินค้าหรือตามคอมมูนิตี้มอลล์ต่างๆ รวมถึงย่านเศรษฐกิจหรือทำเลใจกลางเมือง , ย่านท่องเที่ยวต่างๆ บางทีก็รู้ทั้งรู้ว่าพื้นที่เหล่านี้ตัวเลขค่าเช่าสูงอาจแตะหลักหมื่นหลักแสน (ขึ้นอยู่กับทำเล) แม้จะมีความเสี่ยงในเรื่องต้นทุน แต่พอมองเห็นร้านที่อยู่ในละแวกนั้นๆ ลูกค้าแน่น ต่อคิวยาว ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า ก็กลัวว่าตัวเองจะคิดมากเกินไปจนพลาดโอกาสในการได้ทำเลที่ดี สุดท้ายตัดสินใจเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่

รู้ว่าเสี่ยง! แต่ทำไมยอมเปิดร้านในพื้นที่ค่าเช่าแพง?

ในด้านจิตวิทยาการตัดสินใจเลือกทำเลแพงเกิดจากปัจจัยหลักๆ ที่คนทำธุรกิจมักห้ามใจไม่ไหว ถึงขนาดที่สมองสั่งให้ยอมเสี่ยง แม้จะเข้าใจดีกว่าตัวเลขที่คิดไว้อาจไม่เป็นไปตามที่ใจนึก โดยมี 2 ปัจจัยสำคัญคือ

1.การคิดเข้าข้างตัวเองขั้นสุด

ในทางจิตวิทยาอธิบายได้ว่าสมองมนุษย์เรามักมีความเชื่อมั่นในความสามารถของตัวเองสูงกว่าความเป็นจริง (Overconfidence) เวลาที่เจ้าของร้านมองเห็นร้านดังในทำเลค่าเช่าแพงสมองจะไม่คิดว่า “เดี๋ยวเรามาเปิดแล้วจะเจ๊ง” แต่สมองกลับคิดว่า “ร้านของเราอร่อยกว่า บริการดีกว่า การตลาดเจ๋งกว่า เดี๋ยวลูกค้าต้องมากกว่าหรือขายดีกว่าแน่ๆ”

อย่างไรก็ดีแม้ความมั่นใจเป็นสิ่งจำเป็นของคนทำธุรกิจ แต่บางทีก็กลายเป็นกับดักได้เช่นกัน ถ้าเราตัดสินใจตามอารมณ์ + ความคาดหวัง แทนที่จะใช้ความจริงเชิงสถิติ เราอาจมองข้ามความเสี่ยงในอีกหลายด้าน สุดท้ายการตัดสินใจที่คิดว่าดี ถ้าบริหารจัดการไม่ดีจริง หรือมีเหตุไม่คาดคิด จะกลายเป็นความผิดหวังเข้ามาแทนที่ได้

2.ปรากฏการณ์ Fear of Missing Out (FOMO)

ในมุมมองนักลงทุน เป็นสัญชาตญาณความกลัวที่จะสูญเสียโอกาส เป็นความคิดขัดแย้งในหัวระหว่าง ความเสี่ยงที่จะเจ๊งเพราะค่าเช่าแพง กับ ความเสียดายที่จะไม่ได้ทำเลนี้แล้วปล่อยให้คู่แข่งหรือแบรนด์อื่นคว้าไปแทน

และเมื่อมีความคิดเหล่านี้เกิดขึ้นสุดท้ายความกลัวเรื่องค่าเช่าแพงก็แทบจะกลายเป็นเรื่องเล็ก เพราะความคิดว่าถ้าไม่คว้าทำเลนี้เอาไว้ อาจจะไม่มีโอกาสนี้อีกแล้ว ยิ่งการเอาภาพความสำเร็จของร้านที่รอด และรายได้ดีมาเป็นข้อมูลอ้างอิง ยิ่งทำให้อยากเสี่ยงแม้ต้องแลกกับคำว่าค่าเช่าแพงก็ตาม

“ทำเลทอง”ค่าเช่าแพงแค่ไหน?

เพื่อให้เห็นภาพที่เข้าใจได้มากขึ้น จะลองสำรวจค่าเช่าพื้นที่ในจุดที่คนส่วนใหญ่มองว่าเป็นทำเลทอง โดยเป็นราคาอ้างอิงจากข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขที่แท้จริงอาจแตกต่างไปจากนี้ได้

1.ย่านสยามสแควร์ / สยามพารากอน

พื้นที่เหล่านี้เป็นจุดที่มี Foot Traffic สูง พื้นที่ร้านค้าปลีกหรือร้านอาหารในโซน
ใจกลางสยาม หรือคอมมูนิตี้มอลล์ย่านนั้น มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 1,200 – 2,500+ บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือบางจุดที่เป็นหัวมุมเด่นๆ ราคาอาจพุ่งสูงกว่านี้ นั่นหมายความว่าถ้าเปิดเป็นร้านอาหารขนาดกลางๆ พื้นที่ 50 ตร.ม.
ค่าเช่าต่อเดือนจะตกอยู่ที่ประมาณ 60,000 – 125,000 บาท++ โดยยังไม่รวมค่าส่วนกลาง ค่าประกัน และ GP เดลิเวอรี่

2.โซนสุขุมวิท / ทองหล่อ / เอกมัย

พื้นที่นี้คือย่านเศรษฐกิจคนพลุกพล่าน เป็นแหล่งรวมร้านอาหาร/คาเฟ่ จำนวนมาก อัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 1,500 – 3,000+ บาทต่อตารางเมตร/เดือน ถ้าเป็นร้านค้าขนาดเล็กพื้นที่ขนาด30-50 ตารางเมตร อาจมีภาระค่าเช่าพื้นที่ 100,000 – 300,000 บาทต่อเดือน สิ่งเหล่านี้คือเหตุผลที่สะท้อนว่า ทำไมการไปเปิดร้านในทำเลค่าเช่าแพง ถึงต้องคิดคำนวณสูตร Rent-to-Sales ให้รอบคอบ เพราะต้องมียอดขายหลักล้านบาทต่อเดือนเท่านั้นถึงจะเอาตัวรอดได้

สูตร Rent-to-Sales การคิดสัดส่วนค่าเช่าต่อยอดขาย

สำหรับธุรกิจร้านอาหาร สัดส่วนค่าเช่าที่ดี ไม่ควรเกิน 10% – 15% ของยอดขายรวม ถ้าร้านไหนสัดส่วนนี้แตะ 20% หรือมากกว่านั้น แสดงว่าร้านเริ่มอยู่ในภาวะเสี่ยงที่อันตราย เพราะกำไรส่วนใหญ่จะถูกกลืนหายไปกับค่าเช่าทันที โดยมีสูตรในการคิดที่คนส่วนใหญ่รู้กันดีคือ

Rent To Sales = (ค่าเช่าต่อเดือน/ยอดขายเป้าหมายต่อเดือน) x 100

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเลือกเปิดร้านในทำเลทั่วไป ค่าเช่าต่อเดือน 30,000 บาท โดยมียอดขายเป้าหมายต่อเดือนอยู่ที่ 250,000 บาท เฉลี่ยมียอดขายวันละประมาณ 8,300 บาท คิดตามสูตร
Rent To Sales = (30,000/250,000) x 100 = 12%
ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ปลอดภัย มีกำไรเหลือจากการขายมากพอให้ไปจ่ายค่าเช่า จ่ายค่าวัตถุดิบ ค่าแรง และมีกำไรสุทธิมากขึ้น

อีกตัวอย่างคือการเปิดร้านในทำเลทอง คิดอัตราค่าเช่าต่อเดือน 100,000 บาท มียอดขายเป้าหมายต่อเดือน 700,000 บาท หรือเฉลี่ยยอดขายวันละประมาณ 23,300 บาท คิดตามสูตร
Rent To Sales = (100,000/70,000) x 100 = 14.28%

สังเกตได้ว่าสัดส่วน Rent To Sales ค่อนข้างตึงถ้าเทียบกับเกณฑ์ปลอดภัย นั่นหมายความว่า หากเดือนไหนทำยอดขายได้ตามเป้า ก็พอรอดตัวมีกำไร แต่ถ้าเดือนไหนยอดขายตกลงมาเหลือสัก 500,000 บาท สัดส่วนค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นไปทันทีที่ 20% ซึ่งหมายถึงภาวะ “ขาดทุน” ที่ต้องเผชิญ และถ้ายิ่งเกินเกณฑ์มาตรฐานไปไกล เมื่อหักค่าเช่าที่แพงมาก ยังต้องเจอต้นทุนวัตถุดิบ (35%) และค่าจ้างพนักงาน/ค่าไฟ (30%) สุดท้ายกำไรสุทธิแทบจะไม่เหลือ หรืออาจติดลบตั้งแต่ยังไม่หักค่าใช้จ่ายส่วนตัวของเจ้าของร้าน

ดังนั้นการเลือกทำเลที่ค่าเช่าแพงในแง่หนึ่งก็คือโอกาสเพิ่มยอดขายแต่ปัญหาแท้จริงไม่ได้อยู่ที่ตอนขายดี แต่จะมีปัญหาก็ต่อเมื่อยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า ยิ่งภาวะเศรษฐกิจผันผวนแบบนี้ ไหนจะปัญหาเรื่องสภาพดินฟ้าอากาศ หากไม่บริหารจัดการหรือคำนวณต้นทุนค่าเช่าให้เหมาะสมหรือคิดแค่ว่าทำเลดีต้องขายดี อาจจะกลายเป็นบทเรียนราคาแพงที่ทำให้ผู้ประกอบการจดจำแบบไม่มีวันลืมได้เลยทีเดียว

ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจ แฟรนไชส์ และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน

---

สำหรับคนที่อยากเอาตัวรอดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ แนะนำเข้ารับคำปรึกษาผ่านหน่วยงาน ที่น่าเชื่อถือ เช่น

ไทยแฟรนไชส์ คอนซัลแทนซี่ (ThaiFranchise Consultancy)เป็นหน่วยงานภายใต้กำกับของไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ ยินดีให้คำปรึกษาในทุกกระบวนการสร้างระบบแฟรนไชส์ ทางบริษัทฯ มีอาจารย์และทีมงานที่พร้อมให้บริการ คอยให้คำแนะนำ และร่วมค้นหาคำตอบจากประสบการณ์บนเส้นทางของธุรกิจแฟรนไชส์ไทย มายาวนานกว่า 14 ปี

ลักษณะงาน

• เน้นการทำงานร่วมกับทีมงานของบริษัท
• ให้แนวทางในการทำงานในทุกๆ ด้าน
• มอบหมายงานและติดตามงาน
• อื่นๆ ทุกด้านที่เกี่ยวข้องในการดำเนินธุรกิจ

1. วิเคราะห์ธุรกิจปัจจุบันเบื้องต้น หัวข้อดังนี้

• ลักษณะธุรกิจในปัจจุบัน
• ผลการดำเนินงานของธุรกิจ
• การปฏิบัติงาน
• เป้าหมายในอนาคต

2. กลยุทธ์ในการสร้างธุรกิจ

• การสร้างแนวคิดธุรกิจ (Business Concept)
• การกำหนดเป้าหมาย (Business Objective)
• การจำลองงบกำไร-ขาดทุน (Profit-Loss)
• การพัฒนาในด้านต่างๆ (Development Plan)

3. การวางแผนการปฏิบัติงาน (Operation Plan)

• การวางแผนการปฏิบัติงานของแต่ละหน่วยงาน
• สร้างคู่มือการทำงานแต่ละฝ่าย
• กำหนดเงื่อนไขในด้านต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าสิทธิ์ รูปแบบร้าน ทำเล การให้สิทธิต่างๆ แก่ผู้ซื้อแฟรนไชส์
• มีโครงสร้างทีมงานที่เหมาะสม

4. กลยุทธ์ในการขยายธุรกิจ

• แผนการขยายสาขาของบริษัท หรือ ร้านสาขาต้นแบบ
• แผนการทดสอบขยายสาขาแฟรนไชส์

5. ขั้นตอนการพัฒนาระบบแฟรนไชส์

• รวบรวมปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น
• ดูผลประกอบการ การดำเนินของร้านแฟรนไชส์จำลอง หรือร้านต้นแบบ
• ปรับปรุงแก้ไข
• พัฒนาธุรกิจแฟรนไชส์ อย่างไม่หยุดยั้ง

การปฎิบัติงาน

1. สัปดาห์ละ 1 คาบเวลา (ประมาณ 3-4 ชม.)
2. ติดต่อปรึกษางานได้ตลอดเวลา

เงื่อนไขอื่นๆ

• การ Consult ไม่รับกลุ่มเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกันและรับไม่เกิน 5 แบรนด์

อนึ่ง รายละเอียดและขั้นตอนการเข้าร่วมโครงการรับคำปรึกษา อาจมีนอกเหนือจากแผนงานดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบแผนโครงสร้างของธุรกิจเดิม และเป้าหมายที่กำหนดไว้ 

สอบถามเพิ่มเติม โทร.02-1019187
ฝ่ายที่ปรึกษาโครงการ (ThaiFranchise Consultancy