10 วิธีเลือกทำเลอาคารพาณิชย์ รุ่ง! รวย! ไม่เจ๊ง!

ทำไมเวลาอยากจะลงทุนเปิดร้านหรือกิจการอะไรสักอย่างคนมักมองหา “ อาคารพาณิชย์ ” ทั้งที่เราก็เลือกทำเลอื่นๆ ได้เช่นในห้าง เปิดร้านขายหน้าบ้านตัวเอง เป็นต้น คำตอบก็ง่ายๆ “อาคารพาณิชย์” คือสูตรสำเร็จที่ทำให้ลูกค้ามาพบกับธุรกิจได้ง่ายที่สุด

ยิ่งทำเลไหนอยู่ในย่านกลางเมือง ทำเลชุมชน คนพลุกพล่าน อาคารพาณิชย์ยิ่งเป็นที่ต้องการถึงขนาดสู้ราคาบางทีแพงแค่ไหนบางคนก็ยอมจ่ายเพราะคำนวณแล้วว่าจะคุ้มค่าในระยะยาว

แต่ www.ThaiSMEsCenter.com เชื่ออย่างยิ่งไม่ใช่ทุกคนที่เลือกลงทุนทำเลอาคารพาณิชย์แล้วจะรุ่ง จะรวยกันได้ทุกคน การเลือกทำเลแบบนี้ก็ต้องมีเทคนิคในการเลือกนอกเหนือจากดูงบประมาณที่เรามี ด้วยเหตุนี้เราจึงมี 10 วิธีเลือกทำเลอาคารพาณิชย์ ชนิดที่ รุ่ง รวย ไม่เจ๊ง เอามาฝากเป็นแนวทางสำหรับคนอยากหาทำเลลงทุน

1.เน้นทำเลที่มีคนเยอะไว้ก่อน

ภาพจาก bit.ly/32wJfT8

แม้ว่าการมีคนพลุกพล่านในย่านนั้นจะไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะต้องกลายมาเป็นลูกค้าของเรา แต่ก็ถือว่ามีโอกาสมากกว่าที่จะเลือกตึกแถวแบบคนไม่ค่อยเดินผ่าน ยิ่งเพิ่มความเสี่ยงที่จะขายของได้ยากขึ้น แต่การดูว่าคนเยอะและพลุกพล่าน เราก็ต้องสำรวจด้วยว่า คนเยอะเวลาไหน คนน้อยเวลาไหน และที่ต้องสำรวจควบคู่กักนไปก็คือแผนพื้นที่ในอนาคตว่าตรงจุดที่เราคิดจะเช่าจะซื้อนั้น อนาคตจะมีการสร้างสะพาน หรือทางลอดอะไรหรือไม่ ด้วยสิ่งก่อสร้างที่ว่านี้เป็นเรื่องน่ากลัวของทำเลจากที่เคยดีๆ มีคนเดินพลุกพล่านพอมีสิ่งเหล่านี้มาสร้างกลับกลายเป็นเงียบเหงา ซึ่งก็มีตัวอย่างให้เห็นมานักต่อนักแล้ว

2.มีที่จอดรถได้ยิ่งดี

แม้จะเป็นเรื่องยากที่อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวในกรุงเทพจะมีที่จอดรถสำหรับลูกค้า เพราะจากที่เราประสบพบเจอหรือหลายคนเล่าให้ฟังว่าบางทีอยากจะแวะร้านนี้ แต่ไม่มีที่จอดรถ ลองขยับไปอีกร้านที่อาจจะไม่ได้ดูดีกว่าร้านแรก แต่ที่นี่มีจุดจอดรถให้ก็เป็นความสะดวกสบายที่เราต้องคำนึงถึง ยุคนี้คนส่วนใหญ่มีรถยนต์เป็นของตัวเอง หากมีจุดจอดรถก็จะเพิ่มยอดขายให้เราได้แน่

3.มีร้านค้ามาร่วมเปิดร้านในบริเวณใกล้เคียง

อย่าไปคิดว่าเราเปิดร้านแค่คนเดียวจะดี จะมีลูกค้าแวะมาเข้าร้านเราเยอะ นี่คือแนวคิดที่ผิดถนัด ในทางตรงกันข้าม ลูกค้าจะรู้สึกว่าหากต้องการซื้อสินค้าอะไรสักอย่างเขามักจะไปเดินในแหล่งที่มีสินค้าให้เลือกมากๆ ซึ่งการเลือกอาคารพาณิชย์ค้าขายเราก็ต้องคำนึงถึงจุดนี้ อย่าไปกลัวว่าคนอื่นจะมาเป็นคู่แข่ง อาจจะเป็นเรื่องดีที่ทำให้ลูกค้าแวะเข้ามาใช้บริการในร้านเราได้มากกว่าไปเลือกเปิดร้านแบบเดี่ยวๆ

4.ตำแหน่งเปิดร้านต้องไม่มี “อุปสรรค” บดบัง

ภาพจาก bit.ly/32wJfT8

ตำแหน่งตึกที่เลือกจะต้องไม่เป็นจุดอับและไม่โดนอะไรมาบดบังอยู่ในตำแหน่งที่มองเห็นได้ง่าย บางคนเลือกตำแหน่งที่อยู่ข้างหน้า แต่ดันมีป้ายโฆษณามาบัง หรืออยู่ริมถนนก็จริง แต่อยู่หลังป้ายรถเมล์ ในวิชาฮวงจุ้ยเรียกว่า “สั่วะ” แปลว่า อุปสรรค

ตัวอย่างที่ชัดเจน เช่น เสาไฟฟ้าหรือต้นไม้ ไม่ควรอยู่ตรงกลางด้านหน้าของอาคาร ไม่ควรเลือกอาคารที่อยู่ใกล้กับหม้อแปลงไฟฟ้า ด้านหน้าอาคารไม่ควรมีบ่อพักหรือบ่อน้ำทิ้ง ด้านข้างและด้านหลังอาคารไม่ควรมีต้นไม้ใหญ่โดยเฉพาะต้นโพธิ์ ต้นไทร อาคารไม่ควรต่ำกว่าถนน หรือสูงกว่าถนนเกินไป ด้านหน้าอาคารควรมีลานโล่งพอประมาณ ไม่ควรชิดติดถนนหรือทางเท้า ซึ่งหากพิจารณาแล้วก็คืออุปสรรคเหล่านี้อาจสร้างปัญหาให้กับอาคารในวันข้างหน้า รวมถึงอาจทำให้ลูกค้าเดินเข้าหาธุรกิจเราได้ยากด้วย

5.เลือกห้อง “หัวมุม” ที่เหมาะสม

ภาพจาก bit.ly/393jFYb

ห้องมุมในหลักฮวงจุ้ยจะบอกว่า ตำแหน่งนี้คือ “หัวมังกร” แต่ข้อเสียของห้องหัวมุมก็คือ ราคาจะแพงกว่าห้องอื่นๆ ซึ่งบางธุรกิจไม่จำเป็นจะต้องอยู่ในตำแหน่งนี้ ปัจจัยในการพิจารณาเลือกห้องหัวมุมจะขึ้นอยู่กับธุรกิจที่จะทำด้วย

ธุรกิจที่เหมาะกับห้องหัวมุม มักจะเป็นธุรกิจที่ต้องการความคล่องตัวสูง เช่น มินิมาร์ท หรือ ร้านซ่อมรถ ที่ต้องการพื้นที่มากกว่าร้านประเภทอื่น ห้องมุมสามารถจอดรถได้ทั้งหน้าร้านและด้านข้างของร้าน การพิจารณาเลือกห้องหัวมุม ยังจะต้องดูในเรื่องของกระแสการเข้าออกบริเวณนั้นด้วย ถ้าเลือกตำแหน่งผิดอาจเสียประโยชน์ในทางธุรกิจได้ เช่น ดูจากป้ายรถเมล์ สะพานคนข้าม หรือมีสถานที่สำคัญบริเวณนั้น อย่าง ธนาคาร ตลาดสด หมู่บ้าน ว่าอยู่ทางไหน ห้องที่อยู่ด้านนั้นก็จะได้ประโยชน์จากกระแสบริเวณนั้น

6.อาคารพาณิชย์แบบเก่าก็มีข้อดี

 

ภาพจาก www.facebook.com/bluewhalebkk/

บางคนเจาะจงเลือกเอาแต่อาคารพาณิชย์แบบใหม่ เพราะดูใหม่กว่า สวยกว่า แต่ในความจริงอาคารพาณิชย์แบบเก่าก็ทำให้ธุรกิจเราเติบโตได้เช่นกัน เพราะจุดเด่นของอาคารพาณิชย์แบบเก่ามักอยู่ริมถนน หรือไม่ก็อยู่ในย่านชุมชน และเป็นตึกที่คนรู้จักกันมานาน ราคาในการลงทุนเลือกซื้อก็จะถูกกว่าอาคารพาณิชย์แบบใหม่ แต่ถ้าเก่ามากไปเราก็อาจต้องมาใช้งบในการรีโนเวทมากขึ้น

7.เจาะจงเลือกอาคารพาณิชย์แบบใหม่

ข้อดีของอาคารพาณิชย์แบบเก่า คือส่วนใหญ่ติดถนน อยู่ในย่านชุมชน คนรู้จักมานาน ลงทุนน้อยกว่า แต่อาคารพาณิชย์รุ่นใหม่มีข้อดีคือสีสันสดใส ดีไซน์ใหม่ๆ และดึงดูดลูกค้าได้ดี ปัจจุบันมักเป็นโครงการจัดสรรของหลายบริษัทที่มีการพัฒนาให้น่าสนใจมากขึ้น ซึ่งบางแห่งอาจมีข้อด้อยตรงที่ไม่ติดถนนใหญ่ หรือคนยังไม่รู้จักมากพอ

8.เลือกอาคารตามตำราฮวงจุ้ย

ภาพจาก bit.ly/39ZOiOe

ในภาษาฮวงจุ้ยเรียกว่าตำแหน่ง “กระแสชี่” หรือตำแหน่งที่เก็บโชคลาภได้ง่าย โดยให้พิจารณาตัวถนนฝั่งเดียวกับอาคารเป็นหลัก โดยดูว่าถนนด้านหน้าอาคารมีความชันมากหรือน้อย ไม่ควรเลือกอาคารที่อยู่บนเนินหรือแอ่ง แต่ควรอยู่เลยจากเนินลงมาประมาณ 80-100 เมตร เป็นทางตรงมีความชันน้อย ตำแหน่งนี้เป็นตำแหน่งเก็บโชคง่ายที่สุด ถ้าเราพิจารณาดูก็จะทราบเหตุผลที่แท้จริง อาคารที่อยู่บนเนิน หรือแอ่งมักจะมองเห็นยาก ถนนด้านหน้าอาคารมีความชันมากไม่เหมาะแก่การจอดรถ ซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่ลูกค้าไม่เข้าร้าน

9.ตรวจสอบโครงสร้างและสภาพตึก

เพื่อประเมินราคาก่อนลงทุนเสมอ เนื่องจากมูลค่าของตึกจะมาจากสิ่งปลูกสร้างเป็นสำคัญ ส่วนที่ดินมักเป็นมูลค่าส่วนน้อย การตรวจสอบวัดพื้นที่และตรวจสอบสภาพตึกช่วยให้สามารถประมาณการราคาของตึกแถวได้อย่างถูกต้องเหมาะสมสำหรับการลงทุน

10.ลงทุนซื้อตึกแถวเป็นห้องคู่

ภาพจาก bit.ly/382i6bH

การเลือกตึกแถวแบบห้องคู่ดีกว่าตึกแถวห้องเดี่ยว เพราะมีความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์ได้มากกว่า เนื่องจากธุรกิจทั่วไปนิยมเปิดธุรกิจในตึกแถวสองห้องมากกว่าห้องเดี่ยว ผู้ลงทุนต้องคาดการณ์ธุรกิจที่จะเติบโตต่อเนื่องในอนาคตซึ่งการมีห้องคู่ก็จะทำให้ขยับขยายกิจการได้ง่ายขึ้น

การเลือกซื้ออาคารพาณิชย์ไม่ว่าจะใช้เทคนิคแบบไหนอย่างไรก็เป็นแค่ทฤษฏี ซึ่งสิ่งสำคัญคือผู้ลงทุนต้องประเมินศักยภาพของธุรกิจ สินค้า บริการว่าเป็นที่ต้องการของลูกค้ามากน้อยแค่ไหน การลงทุนก็ต้องให้เหมาะสมกับงบประมาณที่มี ยิ่งในยุคที่เศรษฐกิจไม่สู้จะดีแม้รัฐบาลจะบอกว่าดีแต่นั่นก็เป็นแค่ตัวเลขที่เอามาอ้างถึงเท่านั้น

---

ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจแฟรนไชส์และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน
ติดตามได้ที่ Add LINE id: @thaifranchise

ต้องการข้อมูลข่าวสาร ต้องการอัพเดทข้อมูลการตลาด หรือแนวทางการทำธุรกิจ ติดตามได้ที่ goo.gl/Io5k2S
รับฟังบทความต่างๆ ผ่านทาง PodCast ไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ https://soundcloud.com/thaifranchisecenter

ขอบคุณข้อมูล https://bit.ly/37UQ5CV , https://bit.ly/32vuXCc , https://bit.ly/38WUMgP , https://bit.ly/2TiEY1s

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ https://bit.ly/3da0oqA