ค้าปลีกเปลี่ยนเกม ปี 69 ศึกคอมมิวนิตี้มอลล์ OR-CP-CPN แข่งยึดกำลังซื้อรอบเมือง

ปี 2569 กำลังกลายเป็นปีหัวเลี้ยวหัวต่อของธุรกิจค้าปลีกไทย เมื่อ “คอมมิวนิตี้มอลล์” ถูกยกระดับจากพื้นที่เช่าขนาดย่อมในชุมชน สู่สมรภูมิค้าปลีกรูปแบบใหม่ที่บรรดากลุ่มทุนใหญ่จากหลากหลายอุตสาหกรรม ทั้งพลังงาน อสังหาริมทรัพย์ และค้าปลีก เดินหน้าปักหมุดชิงทำเลรอบเมืองอย่างเข้มข้น เพื่อวางกับดักจับกำลังซื้อก่อนเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมือง

ปัจจุบันภาพการแข่งขันที่เกิดขึ้น ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในพื้นที่เขตกรุงเทพฯ เท่านั้น แต่ยังขยายไปยังหัวเมืองใหญ่และเมืองรองทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นถึงการ “เปลี่ยนเกม” จากโมเดลห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ไปสู่รีเทลฟอร์แมตที่ใกล้ชิดชุมชน เพิ่มความคล่องตัว และตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่มากขึ้น

ปัจจุบันคอมมิวนิตี้มอลล์ในประเทศไทยมีมากกว่า 400 โครงการ เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 3–5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในโซนกรุงเทพฯ รอบนอกและปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองเศรษฐกิจอย่าง เชียงใหม่ เชียงราย ขอนแก่น และภูเก็ต สอดรับกับการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อสำคัญของรีเทลฟอร์แมตนี้

ขณะที่ต้นทุนของการลงทุนพัฒนาโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์เริ่มตั้งแต่หลักร้อยล้านบาทต่อโครงการ เมื่อเทียบกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินลงทุนหลายพันล้านบาท อีกทั้งยังมีอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่าศูนย์การค้าราว 25–30% อยู่ในช่วงประมาณ 450–600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทำให้สามารถดึงดูดทั้งแบรนด์เชน ร้านอาหาร และ SMEs เข้ามาเป็นผู้เช่าได้ง่ายขึ้น

ในมุมพฤติกรรมของผู้บริโภค พบว่า การใช้จ่ายในชีวิตประจำวันเริ่มกระจายออกจากใจกลางเมืองไปสู่พื้นที่ใกล้ๆ ที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยกลุ่มคนวัยทำงานอายุ 25–44 ปี ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลัก มีแนวโน้มเลือกใช้บริการแหล่งช็อปปิ้งใกล้บ้านมากกว่าการเดินทางเข้าสู่ CBD โดยเฉพาะในวันธรรมดา ส่งผลให้คอมมิวนิตี้มอลล์ที่ตั้งอยู่ในรัศมี 5–10 กิโลเมตรจากแหล่งชุมชน มีทราฟฟิกลูกค้าประจำที่ชัดเจน และสร้างรายได้สม่ำเสมอมากกว่าการพึ่งพาทราฟฟิกนักท่องเที่ยว

คอมมิวนิตี้มอลล์ ทำไมกลับมาร้อนแรง

ภาพรวมของการกลับมาคึกคักของคอมมิวนิตี้มอลล์ในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา เป็นผลจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น กำลังซื้อเน้นไปที่ความคุ้มค่าและความสะดวก ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการค้าปลีกต้องเผชิญกับต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้การลงทุนในศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใช้เวลาคืนทุนนานและมีความเสี่ยงมากกว่าเดิม

คอมมิวนิตี้มอลล์จึงถูกมองเป็นทางเลือกที่เหมาะสมในภาวะดังกล่าว ด้วยขนาดโครงการที่เล็กกว่า ใช้งบลงทุนส่วนใหญ่อยู่ในระดับหลักร้อยล้านบาท มีจำนวนชั้นเพียง 1–3 ชั้น สามารถลดต้นทุนโครงสร้างและค่าบำรุงรักษา

ขณะที่อัตราค่าเช่าในพื้นที่เฉลี่ยต่ำกว่าศูนย์การค้าขนาดใหญ่ราว 25–30% อยู่ในช่วงประมาณ 450–600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทำให้ทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้เช่าสามารถบริหารความเสี่ยงทางการเงินได้ดีขึ้น

ในมุมของร้านค้า คอมมิวนิตี้มอลล์มีความยืดหยุ่นสูง ทั้งการกำหนดเวลาเปิด-ปิดที่ไม่ตายตัว รองรับการขายนอกเวลาเร่งด่วน เช่น มื้อดึก หรือบริการเดลิเวอรี่ที่เติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะร้านอาหาร คาเฟ่ และร้านบริการที่ต้องการความรวดเร็วในการเข้าถึงลูกค้า อีกทั้งการตั้งอยู่ใกล้ชุมชนยังช่วยลดต้นทุนโลจิสติกส์และเพิ่มความถี่ในการใช้บริการของลูกค้าประจำ

คณะเดียวกัน พฤติกรรมผู้บริโภคก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน กลุ่มวัยทำงานและครอบครัวในเขตเมืองรอบนอกเลือกใช้ชีวิตใกล้บ้านมากขึ้น โดยเฉพาะในวันธรรมดา ทำให้แหล่งค้าปลีกที่ตั้งอยู่ในรัศมี 5–10 กิโลเมตรจากที่อยู่อาศัย สามารถสร้างทราฟฟิกสม่ำเสมอและรายได้ที่เป็นไปตามเป้าหมาย

ฟอร์แมตคอมมิวนิตี้มอลล์จึงตอบโจทย์ทั้งผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวก และผู้ประกอบการ SMEs หรือแบรนด์หน้าใหม่ที่ต้องการขยายสาขา โดยไม่ต้องแบกรับต้นทุนค่าเช่าสูงเหมือนการเข้าไปเปิดร้านในศูนย์การค้าขนาดใหญ่

OR เปิดเกมรุก จากปั๊มน้ำมันสู่ Retail Mixed-use

หนึ่งในผู้เล่นที่เดินเกมชัดเจนที่สุดในสมรภูมิคอมมิวนิตี้มอลล์ คือ บริษัท ปตท. น้ำมันและการค้าปลีก จำกัด (มหาชน) หรือ OR ที่เร่งต่อยอดจากธุรกิจพลังงานและสถานีบริการน้ำมัน ซึ่งเป็นฐานรายได้ดั้งเดิม ไปสู่แพลตฟอร์มค้าปลีกแบบ Retail Mixed-use เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับพื้นที่และขยายแหล่งรายได้ที่ไม่ผันผวนตามราคาพลังงาน

ล่าสุด OR เตรียมพัฒนาโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์แห่งใหม่ บนที่ดินสำนักงานการบินไทย ถนนวิภาวดีรังสิต ขนาดประมาณ 7 ไร่ หลังชนะการประมูลที่ดินเมื่อปลายปี 2568 โดยมีแผนรื้อถอนอาคารเดิมของสายการบินไทยสมายล์ เพื่อพัฒนาเป็นโครงการค้าปลีกครบวงจร รองรับทั้งลูกค้าประจำในพื้นที่และทราฟฟิกจากเส้นทางคมนาคมหลักของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ ซึ่งถือเป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพสูง

โครงการดังกล่าวนับเป็นการต่อยอดแนวคิด “OR Space” ที่บริษัทเดินหน้าขยายอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยรวบรวมทั้งแบรนด์ในเครือ OR และแบรนด์พันธมิตรไว้ในพื้นที่เดียวกัน

ไม่ว่าจะเป็น Café Amazon, found & found, Pacamara, Otteri รวมถึงกลุ่มบริการด้านสุขภาพและความงาม เช่น The One Relax & Spa, ร้านขายยา Fascino และแว่นท็อปเจริญ เพื่อสร้างทราฟฟิกตลอดวัน และเพิ่มระยะเวลาการใช้บริการของลูกค้า

กลยุทธ์สำคัญของ OR คือ การใช้ “ความถี่ของลูกค้า” (Customer Frequency) ที่มีอยู่แล้วจากเครือข่ายสถานีบริการน้ำมันกว่า 2,000 แห่งทั่วประเทศ มาต่อยอดสู่การเป็นจุดหมายปลายทางในการใช้ชีวิตประจำวัน จากเดิมที่ลูกค้าแวะเพียงระยะสั้นเพื่อเติมน้ำมันหรือซื้อเครื่องดื่มสู่การใช้เวลาในพื้นที่มากขึ้น ทั้งการรับประทานอาหาร การช็อปปิ้ง และการดูแลสุขภาพในคราวเดียว ซึ่งช่วยเพิ่มรายได้ต่อหัวและสร้างความผูกพันกับแบรนด์ในระยะยาว

การรุกเข้าสู่คอมมิวนิตี้มอลล์ของ OR ยังสะท้อนทิศทางการกระจายความเสี่ยงของธุรกิจพลังงานในยุคที่การใช้รถยนต์ไฟฟ้าและพฤติกรรมผู้บริโภคกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยการพัฒนา Retail Mixed-use ใกล้แหล่งชุมชน ถูกมองว่าเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่จะช่วยสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนให้กับ OR ในระยะกลางถึงระยะยาวได้

CP-CPN เร่งปักหมุด บุกเมืองรอง-ชุมชนเมือง

กลุ่มซีพีเดินเกมรุกในตลาดคอมมิวนิตี้มอลล์อย่างเข้มข้นไม่แพ้คู่แข่ง โดย บมจ.ซีพี แอ็กซ์ตร้า เร่งขยายฟอร์แมตค้าปลีกใกล้ชุมชน ผ่านการเปิดตัวโครงการ Lotus’s Oasis Saraphi ที่อำเภอสารภี จังหวัดเชียงใหม่ บนพื้นที่กว่า 11 ไร่ เมื่อปลายปี 2568 ชูคอนเซ็ปต์ศูนย์ช็อปปิ้งครบวงจรที่ผสานทั้งร้านอาหารท้องถิ่น ร้านแบรนด์ดัง พื้นที่กิจกรรมสำหรับเด็กและครอบครัว รวมถึง Lotus’s Go Fresh Supermarket เพื่อรองรับการจับจ่ายในชีวิตประจำวัน พร้อมแผนเปิด Health & Wellness Center ในระยะถัดไป

การเลือกปักหมุดที่อำเภอสารภี ซึ่งเป็นพื้นที่รอยต่อเมืองเชียงใหม่ สะท้อนกลยุทธ์ของ CP Axtra ที่มุ่งเจาะฐานกำลังซื้อจากชุมชนที่อยู่อาศัยและกลุ่มครอบครัว มากกว่าการพึ่งพาทราฟฟิกนักท่องเที่ยว โดยอาศัยความได้เปรียบของเครือข่ายโลตัสที่มีอยู่เดิม และซัพพลายเชนค้าปลีกขนาดใหญ่ เพื่อควบคุมต้นทุนและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันระยะยาว

ขณะเดียวกัน บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เดินหน้าขยายคอมมิวนิตี้มอลล์ภายใต้แบรนด์ Market Place อย่างต่อเนื่อง ตามกลยุทธ์ Neighborhood-Centric ล่าสุดปักหมุด Market Place ประชาอุทิศ ใกล้มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี บนพื้นที่กว่า 8,600 ตารางเมตร รวมร้านค้ากว่า 40 ร้าน ตั้งเป้าทราฟฟิกลูกค้าเฉลี่ย 5,000 คนต่อวัน โดยเน้นร้านอาหาร คาเฟ่ และบริการที่ตอบโจทย์นักศึกษา บุคลากรทางการศึกษา และชุมชนโดยรอบ

Market Place ของ CPN เป็นการนำความเชี่ยวชาญด้านการบริหารศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มาปรับใช้กับฟอร์แมตขนาดย่อม ที่เน้นความสะดวก เข้าถึงง่าย และมีร้านค้าคัดสรรมาเป็นอย่างดี แตกต่างจากศูนย์การค้าแบบดั้งเดิม ซึ่งช่วยให้ CPN สามารถขยายฐานรายได้ประจำจากค่าเช่าในทำเลชุมชน โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนสูงเท่าการพัฒนาโครงการระดับภูมิภาค

สำหรับคอมมูนิตี้มอลล์แบรนด์ Market Place ของบมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ล้วนพัฒนาอยู่บนทำเลศักยภาพสูงในย่านชุมชนเมืองและย่านกำลังซื้อสำคัญ อาทิ มาร์เก็ตเพลส เจ อเวนิว, ลา วิลล่า, นางลิ้นจี่, พหลโยธิน, กรุงเทพกรีฑา, ประชาอุทิศ และเกษตร–นวมินทร์ ซึ่งสะท้อนกลยุทธ์การเจาะตลาดแบบ Neighborhood-Centric อย่างต่อเนื่อง

การเคลื่อนไหวของกลุ่มซีพีและเซ็นทรัล สะท้อนภาพการกระจายความเสี่ยงจากศูนย์การค้าใจกลางเมืองและแหล่งท่องเที่ยวหลัก สู่ทำเลชุมชนเมืองและเมืองรองที่มีฐานลูกค้าประจำชัดเจน และสามารถสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอในระยะยาว ซึ่งกำลังกลายเป็นยุทธศาสตร์สำคัญของค้าปลีกไทยในปี 2569

ผู้เล่นพลังงาน–อสังหา–ท้องถิ่น แห่ลงสนาม

นอกจากยักษ์ค้าปลีกแล้ว ผู้ประกอบการจากธุรกิจพลังงาน อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงทุนท้องถิ่น ต่างเร่งเข้าสู่ตลาดคอมมิวนิตี้มอลล์อย่างต่อเนื่องในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา โดยมองเห็นโอกาสในการต่อยอดที่ดินและทรัพย์สินเดิมให้สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน และตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ชะลอตัว

ฝั่งธุรกิจพลังงาน บมจ.ซัสโก้ (SUSCO) เดินหน้าขยายโมเดลคอมมิวนิตี้มอลล์ภายใต้แบรนด์ “SUSCO SQUARE” ล่าสุดเปิดสาขาย่านปิ่นเกล้า นับเป็นสาขาที่ 4 ต่อจากพุทธบูชา ศรีนครินทร์ และลำลูกกา

โดยอาศัยจุดแข็งด้านทำเลสถานีบริการน้ำมันที่มีทราฟฟิกสูง ผสานร้านอาหารและแบรนด์ยอดนิยม เพื่อเพิ่มระยะเวลาการใช้บริการและรายได้ต่อพื้นที่ให้มากกว่าธุรกิจน้ำมันเพียงอย่างเดียว

ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกเฉพาะทาง อย่าง บมจ.อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ ทุ่มงบลงทุนกว่า 130 ล้านบาท เปิดโครงการ “ลิตเติ้ลวอล์ค รามคำแหง” บนที่ดินขนาด 7 ไร่ พื้นที่เช่ากว่า 4,300 ตารางเมตร รวมร้านค้าประมาณ 30 ร้าน ชูคอนเซ็ปต์ Strip Mall เจาะกลุ่มครอบครัว คนทำงาน และคนรุ่นใหม่ในย่านที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง และยังขาดแคลนแหล่งไลฟ์สไตล์ขนาดกลาง

ด้านทุนท้องถิ่นในต่างจังหวัด กลุ่มกรีนบัส ซึ่งทำธุรกิจขนส่งผู้โดยสารมายาวนาน พลิกที่ดินอู่จอดรถกลางเมืองเชียงราย ลงทุนกว่า 350 ล้านบาท พัฒนาโครงการ “Greenpark Chiang Rai” คอมมิวนิตี้มอลล์แห่งแรกของจังหวัด บนพื้นที่กว่า 7 ไร่ ดึงทั้งแบรนด์อินเตอร์และโลคอลเข้ามาเสริมศักยภาพเศรษฐกิจเมืองชายแดน พร้อมตั้งเป้ากลุ่มลูกค้าทั้งคนในพื้นที่ นักท่องเที่ยว และกำลังซื้อจากประเทศเพื่อนบ้าน

คอมมิวนิตี้มอลล์กำลังกลายเป็นทางเลือกสำคัญในการสร้างมูลค่าที่ดินเดิมที่เคยใช้ประโยชน์ในวงจำกัด ไม่ว่าจะเป็นอู่รถ สถานีบริการน้ำมัน หรือที่ดินรอการพัฒนา ให้กลายเป็นแหล่งสร้างรายได้ระยะยาวใกล้แหล่งชุมชน

ขณะเดียวกัน ยังช่วยกระจายความเจริญเติบโตและยกระดับเศรษฐกิจของชุมชนโดยรอบข้าง ซึ่งเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้กลุ่มทุนจากหลากหลายอุตสาหกรรมกระโดดเข้ามาสู่สมรภูมินี้อย่างต่อเนื่อง

วิเคราะห์โมเดล “ทุนท้องถิ่น vs ทุนใหญ่” ใครได้เปรียบ

ในสมรภูมิคอมมิวนิตี้มอลล์ ทุนใหญ่และทุนท้องถิ่นต่างมีจุดแข็งและข้อจำกัดที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ฝั่งทุนใหญ่ อาทิ กลุ่มพลังงานและค้าปลีกขนาดใหญ่ ได้เปรียบด้านเงินทุน ความพร้อมของแบรนด์ในเครือ และความสามารถในการบริหารต้นทุนแบบอีโคโนมีออฟสเกล ทำให้สามารถพัฒนาโครงการได้รวดเร็ว ดึงแบรนด์เชนและผู้เช่าหลักเข้ามาเสริมทราฟฟิกได้ตั้งแต่วันแรก อีกทั้งยังมีความสามารถในการแบกรับความเสี่ยงในช่วงเริ่มต้นโครงการที่รายได้อาจยังไม่เต็มศักยภาพ

อย่างไรก็ตาม ทุนใหญ่ก็มีข้อจำกัดด้านความยืดหยุ่น โดยเฉพาะการออกแบบโครงการและการคัดเลือกผู้เช่าที่ต้องเป็นไปตามมาตรฐานองค์กร ส่งผลให้บางทำเลอาจไม่สอดรับกับวิถีชีวิตของชุมชนอย่างแท้จริง ขณะที่ต้นทุนโครงสร้างองค์กรและค่าใช้จ่ายส่วนกลางยังอยู่ในระดับสูง หากทราฟฟิกไม่เป็นไปตามเป้า อัตราผลตอบแทนต่อโครงการอาจถูกกดดันในระยะกลาง

ทุนท้องถิ่นมีจุดแข็งสำคัญ คือ ความเข้าใจพื้นที่และพฤติกรรมผู้บริโภคในเชิงลึก สามารถเลือกทำเลที่ “รู้จักคน” มากกว่าการพึ่งข้อมูลเชิงสถิติ และมีความยืดหยุ่นสูงในการออกแบบร้านค้า ปรับค่าเช่า หรือคัดเลือกแบรนด์โลคอลให้สอดคล้องกับชุมชน ส่งผลให้คอมมิวนิตี้มอลล์ของทุนท้องถิ่นมักมีฐานลูกค้าประจำที่เหนียวแน่น และสร้างความสัมพันธ์ระยะยาวกับผู้เช่า

อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดของทุนท้องถิ่นอยู่ที่เงินทุนและความสามารถในการบริหารความเสี่ยง โดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจผันผวน ผู้เช่ารายย่อยมีสายป่านสั้น หากทราฟฟิกไม่เป็นไปตามคาด อาจกระทบกระแสเงินสดได้รวดเร็ว

ทำให้แนวโน้มในระยะถัดไป อาจเห็นการจับมือระหว่างทุนใหญ่กับทุนท้องถิ่นมากขึ้น เพื่อผสานความแข็งแกร่งด้านเงินทุนและแบรนด์ เข้ากับความเข้าใจพื้นที่และชุมชน ซึ่งอาจกลายเป็นโมเดลที่ได้เปรียบที่สุดในตลาดคอมมิวนิตี้มอลล์ยุคใหม่

จาก Shopping สู่ Living Ecosystem

อีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลงสำคัญของตลาดคอมมิวนิตี้มอลล์ คือ การขยับบทบาทจากพื้นที่ช็อปปิ้งและรับประทานอาหาร ไปสู่ Living Ecosystem ที่ผสานบริการหลากหลายมากขึ้น ทั้งด้านสุขภาพ กีฬา การศึกษา ศูนย์ดูแลผู้สูงวัย พื้นที่สำหรับครอบครัว เด็ก และสัตว์เลี้ยง เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคยุคใหม่ที่ใช้ชีวิตใกล้บ้าน และต้องการใช้เวลาหลายกิจกรรมในพื้นที่เดียว ลดการเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางเมือง

การเพิ่มบริการที่มีความจำเป็นต่อชีวิตประจำวัน (Essential Services) เข้ามาในโครงการ ช่วยเพิ่มความถี่ในการเข้าใช้บริการ และสร้างทราฟฟิกที่มีคุณภาพมากกว่าการพึ่งพาร้านอาหารหรือร้านแฟชั่นเพียงอย่างเดียว โดยเฉพาะกลุ่มบริการสุขภาพและการดูแลผู้สูงวัย ซึ่งมีดีมานด์ต่อเนื่องและไม่ผันผวนตามฤดูกาล ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าที่มั่นคงในระยะยาว

กรณีของ JAS Asset ที่นำโมเดล Lifestyle Nursing Home เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของคอมมิวนิตี้มอลล์ ถือเป็นตัวอย่างของการสร้างความแตกต่างเชิงโครงสร้าง โดยผสมผสานศูนย์ดูแลผู้สูงวัยเข้ากับร้านอาหาร ร้านยา คลินิก และพื้นที่พักผ่อนของครอบครัว ทำให้โครงการไม่ได้เป็นเพียงจุดแวะชั่วคราว แต่กลายเป็นพื้นที่ที่ผู้ใช้บริการต้องเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ และมีแนวโน้มใช้เวลาในโครงการยาวนานขึ้น ซึ่งช่วยเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจต่อพื้นที่ในระยะยาว

ขณะเดียวกัน แนวโน้มรีเทลขนาดย่อมอย่างโมเดลไมโครมอลล์ หรือ Life Express ของเครือซีพี ที่ผสานร้านสะดวกซื้อเข้ากับแบรนด์ระดับโลกและบริการจำเป็น สะท้อนถึงทิศทางการพัฒนาคอมมิวนิตี้มอลล์ในเมืองรองและต่างจังหวัด ที่เน้นความเร็ว ความสะดวก

และการเข้าถึงมากกว่าความอลังการ โดยโมเดลดังกล่าวช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถขยายสาขาได้รวดเร็ว ใช้เงินลงทุนต่ำ และตอบโจทย์โครงสร้างเมืองที่กระจายตัว ซึ่งกำลังกลายเป็นรากฐานสำคัญของระบบค้าปลีกไทยในยุคถัดไป

โอกาสและความท้าทายที่ต้องจับตา

การเติบโตของคอมมิวนิตี้มอลล์จะชัดเจนขึ้นในปี 2569 แต่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมยอมรับตรงกันว่า ความท้าทายยังคงมีอยู่ไม่น้อย โดยเฉพาะการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงจากทั้งผู้เล่นรายใหญ่และทุนท้องถิ่น ส่งผลให้หลายทำเลเริ่มมีซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะที่กำลังซื้อผู้บริโภคยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่และการปรับขึ้นค่าเช่าทำได้อย่างจำกัด

อีกหนึ่งความเสี่ยงสำคัญคือสถานะทางการเงินของผู้เช่ารายย่อย โดยเฉพาะร้านอาหารและธุรกิจบริการที่มีสภาพคล่องจำกัด และยังต้องเผชิญต้นทุนวัตถุดิบ ค่าแรง และค่าพลังงานที่ผันผวน หากทราฟฟิกลูกค้าไม่เป็นไปตามคาด อาจเกิดการเปลี่ยนผู้เช่าบ่อยครั้ง ซึ่งส่งผลกระทบต่อบรรยากาศโครงการและรายได้ค่าเช่าในระยะสั้น

ความไม่แน่นอนของปัจจัยภายนอก ทั้งภาวะเศรษฐกิจ การเมือง และทิศทางอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยังคงเป็นตัวแปรที่ผู้ประกอบการต้องจับตาอย่างใกล้ชิด หลายบริษัทจึงเลือกใช้กลยุทธ์ชะลอการลงทุนโครงการใหม่ หันมาโฟกัสการรีโนเวตสาขาเดิม เพิ่มโซนกิจกรรม พื้นที่สีเขียว และบริการที่ช่วยสร้างทราฟฟิกซ้ำ แทนการขยายพื้นที่เช่าเพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้ การผนึกพันธมิตรทางธุรกิจ ทั้งกับแบรนด์สุขภาพ ผู้ให้บริการดิจิทัล แพลตฟอร์มเดลิเวอรี่ หรือผู้ประกอบการท้องถิ่น ถูกมองเป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญในการกระจายความเสี่ยงและควบคุมต้นทุน

โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดยังต้องใช้เวลาในการปรับสมดุล ซึ่งผู้เชี่ยวชาญมองว่า ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารต้นทุนได้ดี มีความยืดหยุ่น และเข้าใจพฤติกรรมชุมชนอย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่ยืนระยะได้ในสมรภูมิคอมมิวนิตี้มอลล์ระยะถัดไป

ครึ่งหลังปี 2569 เกมอาจเปลี่ยน

หากสถานการณ์ทางการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น และเศรษฐกิจภายในประเทศเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ธุรกิจคอมมิวนิตี้มอลล์จะมีแนวโน้มกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลชุมชนเมืองและเมืองรอง ซึ่งมีฐานกำลังซื้อในประเทศรองรับอย่างต่อเนื่อง และไม่พึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติมากนัก

ทิศทางการลงทุนในระยะถัดไปคาดว่าจะเน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ผู้พัฒนาโครงการจะให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตจริง การคัดเลือกผู้เช่าที่มีความหลากหลายและสร้างทราฟฟิกได้ตลอดวัน

รวมถึงการพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสมากขึ้น ผสมผสานค้าปลีก บริการสุขภาพ ที่อยู่อาศัย และพื้นที่กิจกรรมของชุมชน เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้ทางใดทางหนึ่งมากเกินไป

ขณะเดียวกัน การแข่งขันในตลาดคอมมิวนิตี้มอลล์มีแนวโน้มเปลี่ยนจากการขยายสาขาเชิงปริมาณ ไปสู่การแข่งขันด้านการสร้างประสบการณ์และความเข้าใจชุมชน ผู้ประกอบการที่สามารถออกแบบโครงการให้สอดรับกับวิถีชีวิตในแต่ละพื้นที่ และสร้างความผูกพันกับลูกค้าในระยะยาว จะเป็นผู้ที่ได้เปรียบในเกมการแข่งขันในระยะกลางถึงยาว

จากห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ก้าวไปสู่ศูนย์กลางการใช้ชีวิตใกล้บ้าน ปี 2569 จึงไม่ใช่เพียงปีแห่งการแข่งขันของผู้เล่นในตลาดค้าปลีกเท่านั้น หากแต่เป็นปีที่โครงสร้างค้าปลีกไทยกำลังถูกปรับเปลี่ยนใหม่อย่างชัดเจน โดยคอมมิวนิตี้มอลล์กำลังก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งในฟันเฟืองหลักของระบบเศรษฐกิจชุมชนเมืองยุคใหม่

สรุป

ปี 2569 ถือเป็นปีหัวเลี้ยวหัวต่อของธุรกิจค้าปลีกไทย เมื่อคอมมิวนิตี้มอลล์ก้าวขึ้นมาเป็นสมรภูมิการแข่งขันใหม่ของผู้เล่นจากหลากหลายอุตสาหกรรม ตั้งแต่พลังงาน ค้าปลีก อสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงกลุ่มทุนท้องถิ่น การแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ขนาดโครงการหรือจำนวนสาขาอีกต่อไป

แต่ขยับไปสู่การเข้าใจพฤติกรรมชุมชน การสร้างทราฟฟิกคุณภาพ และการพัฒนาโครงการให้เป็นส่วนหนึ่งของการใช้ชีวิตประจำวัน ภายใต้โมเดล Living Ecosystem ที่ผสมผสานการค้าปลีก บริการ และสุขภาพเข้าด้วยกัน

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 หากปัจจัยการเมืองและเศรษฐกิจเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น ตลาดคอมมิวนิตี้มอลล์มีแนวโน้มกลับมาคึกคัก โดยจะเห็นการลงทุนที่เน้นคุณภาพและความยั่งยืนมากกว่าการขยายตัวเชิงปริมาณ จากห้างใหญ่ใจกลางเมือง ขยายสู่ศูนย์กลางชีวิตใกล้บ้าน

การเปลี่ยนผ่านครั้งนี้ไม่เพียงสะท้อนการแข่งขันของผู้ประกอบการ แต่ยังส่งสัญญาณชัดเจนว่าโครงสร้างค้าปลีกไทยกำลังถูกปรับนิยามใหม่ เพื่อรองรับวิถีชีวิตของผู้บริโภคในยุคถัดไปอย่างแท้จริง

แหล่งข้อมูล

• https://citly.me/cnA2m
• https://citly.me/ZhFzG

---

สำหรับคนที่อยากเอาตัวรอดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ แนะนำเข้ารับคำปรึกษาผ่านหน่วยงาน ที่น่าเชื่อถือ เช่น

ไทยแฟรนไชส์ คอนซัลแทนซี่ (ThaiFranchise Consultancy)เป็นหน่วยงานภายใต้กำกับของไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ ยินดีให้คำปรึกษาในทุกกระบวนการสร้างระบบแฟรนไชส์ ทางบริษัทฯ มีอาจารย์และทีมงานที่พร้อมให้บริการ คอยให้คำแนะนำ และร่วมค้นหาคำตอบจากประสบการณ์บนเส้นทางของธุรกิจแฟรนไชส์ไทย มายาวนานกว่า 14 ปี

ลักษณะงาน

• เน้นการทำงานร่วมกับทีมงานของบริษัท
• ให้แนวทางในการทำงานในทุกๆ ด้าน
• มอบหมายงานและติดตามงาน
• อื่นๆ ทุกด้านที่เกี่ยวข้องในการดำเนินธุรกิจ

1. วิเคราะห์ธุรกิจปัจจุบันเบื้องต้น หัวข้อดังนี้

• ลักษณะธุรกิจในปัจจุบัน
• ผลการดำเนินงานของธุรกิจ
• การปฏิบัติงาน
• เป้าหมายในอนาคต

2. กลยุทธ์ในการสร้างธุรกิจ

• การสร้างแนวคิดธุรกิจ (Business Concept)
• การกำหนดเป้าหมาย (Business Objective)
• การจำลองงบกำไร-ขาดทุน (Profit-Loss)
• การพัฒนาในด้านต่างๆ (Development Plan)

3. การวางแผนการปฏิบัติงาน (Operation Plan)

• การวางแผนการปฏิบัติงานของแต่ละหน่วยงาน
• สร้างคู่มือการทำงานแต่ละฝ่าย
• กำหนดเงื่อนไขในด้านต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าสิทธิ์ รูปแบบร้าน ทำเล การให้สิทธิต่างๆ แก่ผู้ซื้อแฟรนไชส์
• มีโครงสร้างทีมงานที่เหมาะสม

4. กลยุทธ์ในการขยายธุรกิจ

• แผนการขยายสาขาของบริษัท หรือ ร้านสาขาต้นแบบ
• แผนการทดสอบขยายสาขาแฟรนไชส์

5. ขั้นตอนการพัฒนาระบบแฟรนไชส์

• รวบรวมปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น
• ดูผลประกอบการ การดำเนินของร้านแฟรนไชส์จำลอง หรือร้านต้นแบบ
• ปรับปรุงแก้ไข
• พัฒนาธุรกิจแฟรนไชส์ อย่างไม่หยุดยั้ง

การปฎิบัติงาน

1. สัปดาห์ละ 1 คาบเวลา (ประมาณ 3-4 ชม.)
2. ติดต่อปรึกษางานได้ตลอดเวลา

เงื่อนไขอื่นๆ

• การ Consult ไม่รับกลุ่มเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกันและรับไม่เกิน 5 แบรนด์

อนึ่ง รายละเอียดและขั้นตอนการเข้าร่วมโครงการรับคำปรึกษา อาจมีนอกเหนือจากแผนงานดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบบแผนโครงสร้างของธุรกิจเดิม และเป้าหมายที่กำหนดไว้ 

สอบถามเพิ่มเติม โทร.02-1019187
ฝ่ายที่ปรึกษาโครงการ (ThaiFranchise Consultancy