หมดยุคเสือนอนกินธุรกิจอพาร์ทเม้นให้เช่า
คิดกันเล่นๆ ถ้าเรามีเงินทุนสักก้อน มีที่ดินสักแปลง เราจะใช้ทำอะไร? คำตอบที่ได้ส่วนใหญ่มักบอกว่า “ทำอพาร์ทเม้น” ความเชื่อเดิมๆที่มองว่านี่คือธุรกิจ “เสือนอนกิน” สร้างห้องไว้รอคนมาเช่า ถึงเดือนก็รับเงิน สบายๆ
แต่ ณ วันนี้ คำว่า “เสือนอนกิน” ไม่ใช่จะเกิดขึ้นได้ง่ายๆ ใครที่กำลังมองหาช่องทางลงทุนแบบสร้างอพาร์ทเม้นให้เช่าลองมาฟังข้อมูลน่าสนใจที่ www.ThaiSMEsCenter.com นำมาฝากแล้วค่อยตัดสินใจกันอีกทีว่าธุรกิจนี้ยังน่าสนใจแค่ไหน
ขั้นแรกเราลองมาคำนวณต้นทุนกำไรจากธุรกิจก่อนว่าเป็นอย่างไร
สมมุติเรามีที่ดินเปล่า และสร้างห้องพักได้ประมาณ 20 ห้อง ราคาค่าก่อสร้างและเฟอร์นิเจอร์ ประมาณ 6,000,000 บาท แต่หากเป็นในพื้นที่กรุงเทพฯ ราคานี้คงเป็นไปไม่ได้และจะต้องขยับสูงกว่านี้แน่
และถ้าเราทำงานประจำมีเงินเดือนประมาณ 30,000 บาท หากไม่มีเงินลงทุนก็ต้องขอกู้จากธนาคาร ที่ส่วนใหญ่ให้กู้ในระยะเวลา 10 ปีสำหรับหอพัก ดอกเบี้ยประมาณ 1% ต่อเดือน คือถ้ากู้มา 6 ล้าน เราต้องจ่ายดอกเบี้ยเดือนละ 60,000 บาท ในเวลา 10 ปี
ถ้าเราสร้างหอพักเสร็จเปิดให้เช่า 20 ห้อง คิดค่าเช่าเดือนละ 3,000 ในกรณีที่มีคนเช่าเต็มทุกห้อง รายได้ต่อเดือนคือ 60,000 บาท ใน 1 ปีมีรายได้ 720,000 บาท แต่ในความเป็นจริงห้องเช่าอาจไม่ได้เต็มทุกห้อง
รวมถึงการย้ายเข้าย้ายออกที่ทำให้รายได้เราไม่แน่นอน ลองคิดแค่ 70% ตลอดทั้งปี เราจะมีรายได้ 504,000 บาท นั้นคือโอกาสที่เราจะขาดทุนนั้นมีมากกว่าได้กำไร จึงทำให้หลายคนรู้สึกว่านี่ไม่ใช่ธุรกิจเสือนอนกินอีกต่อไป คนที่ทำลงไปแล้วบ่นดังๆ อยากขายทิ้งให้รู้แล้วรู้รอดด้วยซ้ำไป
ยัง..ยังไม่จบเท่านี้ เมื่อกี้คือคำนวณเรื่องดอกเบี้ยและรายได้ ค่าใช้จ่ายหอพักนั้นมีจิปาถะอีกเยอะประเภทงานซ่อมต่างๆ รวมถึงค่าภาษีโรงเรือนในแต่ละปี และเดี๋ยวนี้หอพักคนเช่าต้องการเรื่องความปลอดภัย ก็ต้องมีเงินเดือนของ รปภ. กลายเป็นต้นทุนที่พอกพูนสวนทางกับรายได้ที่ไม่ได้ดีอย่างที่คิดนัก
หนักข้อยิ่งขึ้นไปอีก เมื่อมีการประกาศในราชกิจจานุเบกษา ลงวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 เรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2561” เป็นกฎหมายที่กำหนดขึ้นมา
เพื่อป้องกันผู้เช่าให้ได้รับความเป็นธรรมจากสัญญาเช่า เท่ากับว่าเป็นการทับถมภาะไปทางฝั่งเจ้าของธุรกิจมากยิ่งขึ้น เข้าตำรากลืนไม่เข้าคายไม่ออก ซึ่งหากเราทำความเข้าใจกฎหมายฉบับนี้จะพบว่า
- ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เกินกว่า 1 เดือน และเงินประกันมูลค่าเกินกว่าค่าเช่า 1 เดือน
- ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ให้เช่ารับทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน
- ผู้ให้เช่าไม่สามารถกำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปา เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าได้
ในมุมของคนเช่าอาจเฮดังๆ แต่สำหรับผู้ให้เช่าเท่ากับว่ากฎหมายใหม่นี้ซ้ำเติมธุรกิจให้ยิ่งแย่มากขึ้น กลายเป็นภาระและความเสี่ยงตกกับผู้ให้เช่าเต็มๆ
ซึ่งหากจะวิเคราะห์เจาะลึกลงไปว่าสาเหตุสำคัญที่ทำให้ธุรกิจอพาร์ทเม้นจากเสือนอนกินกลายเป็นธุรกิจน่าปวดหัว มูลเหตุสำคัญนั้นมาจากอะไร ถ้าไม่นับรวมเรื่องคู่แข่งที่มีมากขึ้น กฎหมายที่เอื้อประโยชน์ให้ผู้เช่ามากเกินไป สิ่งที่เป็นตัวแปรสำคัญอีกประการคือ “พฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไป”
ข้อมูลจากบริษัทผู้ก่อสร้างอาคารชุด และคอนโดอย่าง พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า
1.คอนโดที่เป็นที่นิยมในการเช่า อยู่ในโซนสุขุมวิทและสุขุมวิทรอบนอก โดยจากผู้เช่าจำนวนประมาณ 1,000 คน มีการเช่าอยู่ในโซนดังกล่าว 700 กว่าคน หรือคิดเป็น 77%
2.รูปแบบห้องที่ได้รับความนิยมในการเช่า อันดับ 1 คือรูปแบบสตูดิโอและ 1 ห้องนอน เนื่องจากคอนโดปัจจุบัน ห้องสตูดิโอมักทำในแบบมีฉากกั้นหรือสามารถแบ่งสัดส่วนเป็น 1 ห้องนอนได้ คิดเป็น 70% อันดับ 2 คือรูปแบบ 2 ห้องนอน คิดเป็น 22% และรูปแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไป คิดเป็น 8%
3.สัดส่วนราคาเช่า พบว่า ลูกค้าเช่าห้องราคาน้อยกว่า 30,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นสัดส่วน 65% เช่าห้องราคา 30,000-50,000 บาทต่อเดือน
พิจารณาจากข้อมูลเหล่านี้จะพบว่าสิ่งที่เป็นตัวแปรการตัดสินใจเช่าของลูกค้าคือความสะดวกสบาย หากสัดส่วนราคาการเช่านั้นใกล้เคียงกันหรือราคาไม่ต่างกันจนมากเกินไป หลายคนตัดสินใจเช่าคอนโดมิเนียม ดีกว่าเข้าอยู่อพาร์ทเม้น เพราะเชื่อมั่นในความสะดวกสบาย ความปลอดภัย และดูยกระดับการใช้ชีวิตตัวเองให้ดูมีคุณภาพมากขึ้นได้
ดังนั้นเราจึงเห็นเทรนด์การลงทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียม ผุดมาราวกับดอกเห็ดโดยเฉพาะตามเส้นทางสถานีรถไฟฟ้าต่างๆ ผลกระทบนี้ส่งไปถึงเจ้าของอพาร์ทเม้นโดยตรง ที่ยิ่งเป็นหอพักเก่า และไม่ทำนุบำรุง ลูกค้ายิ่งหนีหาย ดังนั้นต้นทุนสำคัญอีกประการของธุรกิจอพาร์ทเม้นคือ “การปรับปรุง” ให้ทันสมัยและน่าใช้งานอยู่เสมอ
ในภาพรวมอพาร์ทเม้นยังคงน่าสนใจหากอยู่ใกล้สถานศึกษา แต่หากในพื้นที่โดยรอบมหาวิทยาลัยนั้นเยอะเกินไปคนส่วนใหญ่จะเลือกอพาร์ทเม้นที่อยู่ใกล้มหาลัยมากที่สุด ใครที่ลงทุนก่อสร้างอพาร์ทเม้นในจุดที่อยู่ไกลออกไป จะมีความเสี่ยงสูงกว่า
สิ่งที่ผู้ลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นต้องเร่งปรับตัวนับจากนี้คือ การรีโนเวทอพาร์ทเม้นให้สวยงาม และบริการต่างๆ ต้องมีคุณภาพ ในมุมมองของคนที่จะเข้ามาทำธุรกิจนี้ใหม่คงเป็นเรื่องยากที่กว่าจะก้าวไปถึงจุดคุ้มทุนหรือกำไร
แต่สำหรับคนที่ไม่ได้กู้เงินธนาคารมาลงทุนหรือผ่อนชำระกับธนาคารหมดแล้ว เผื่อรักษาธุรกิจให้อยู่รอดต่อไปก็ต้องใส่ใจในรายละเอียดเกี่ยกับความสะอาด ความทันสมัย ในยุคที่พฤติกรรมผู้เช่าเปลี่ยนไป เจ้าของธุรกิจอพาร์ทเม้นให้เช่าก็ต้องก้าวตามให้ทันเช่นกัน
สำหรับท่านใดที่ต้องการข้อมูลข่าวสาร ต้องการอัพเดทข้อมูลการตลาด หรือแนวทางการทำธุรกิจเรามีรวบรวมบทความมากมาย ติดตามได้ที่ goo.gl/Io5k2S
ขอบคุณรูปภาพจาก www.facebook.com/plusproperty.agency
ขอบคุณข้อมูลจาก
