ส่องทิศทางอสังหาฯ ปี 62 ผ่านเลนส์ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย

ปัจจุบันต้องยอมรับว่า ภาพสะท้อนการเติบโตของประเทศส่วนหนึ่ง สามารถพิสูจน์ได้จากการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อใดก็ตามที่สภาพเศรษฐกิจเติบโต

ปริมาณเงินสะพัดในอุตสาหกรรมการก่อสร้างทั้งใหญ่น้อย ย่อมกระจายไปยังธุรกิจภาคส่วนต่างๆ ทั้งธุรกิจเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ที่ดิน เหล็กเส้น วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ฯลฯ

แต่เรามิอาจมองข้ามก้าวกระโดดจากการพัฒนาอย่างไม่มีขีดจำกัด สิ่งที่ให้คุณประโยชน์ย่อมสร้างโทษแสนสาหัส เพราะหากย้อนกลับไปในอดีต ผลอันเกิดจาก Subprime Loan ฟองสบู่แตกในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้อยคุณภาพ ถือเป็นวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ในสหรัฐอเมริกา ซึ่งครองอิทธิพลเกือบครึ่งหนึ่งของเศรษฐกิจโลก

ทำให้นานาประเทศซึ่งเป็นปริมณฑลทางอำนาจ ต้องทบทวนนโยบายทางเศรษฐกิจของตน ท่ามกลางความหวาดหวั่นจากแรงกระพือของคลื่นยักษ์ ที่พร้อมถาโถมเข้าทำลาย ขณะที่ต้นกำเนิดเองต้องระดมสรรพกำลังเพื่อป้องกันการล้มครืน

วันนี้ www.ThaiSMEsCenter.com ได้มีโอกาสได้พูดคุยกับ “กูรูอสังหาริมทรัพย์” ของเมืองไทย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หนึ่งในผู้ชำนาญการที่ทำงานไม่เฉพาะในเมืองไทย แต่ยังบริการวิชาการแก่ต่างประเทศในระดับภูมิภาค

ด้วยประสบการณ์ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ยาวนาน ทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ “ดร.โสภณ” จะมีมุมมองอย่างไรต่อทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย รวมถึงมุมมองด้านการพัฒนาเมือง พัฒนาประเทศ และพัฒนาการท่องเที่ยว

ทิศทางเศรษฐกิจไทยปี 2562

ภาพจาก goo.gl/images/6nA4Rt

ดร.โสภณ เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้นำคณะออกสำรวจความคิดเห็นของประชาชนในเขตปริมณฑลของกรุงเทพมหานคร อันได้แก่ บริเวณตลาดรังสิต ฟิวเจอร์พาร์ครังสิต รวมถึงรอบบริเวณตลาดสำโรงและอิมพีเรียลสำโรง และบริเวณตลาดอ้อมน้อยและโดยรอบ

เพื่อทราบความคิดเห็นของประชาชนต่อภาวะเศรษฐกิจ อันจะทำให้รัฐบาลได้มีข้อมูล เพื่อประกอบการวางแผนพัฒนาประเทศต่อไปในระหว่างวันที่ 8 และ 9 สิงหาคม 2561 โดยสัมภาษณ์ประชาชนที่บรรลุนิติภาวะแล้วจำนวน 1,002 ราย

พบว่า ความคิดเห็นของประชาชนได้สะท้อนสถานการณ์เศรษฐกิจในขณะนี้ว่า ยังไม่ดีอย่างชัดเจน หากเทียบกับเมื่อปีที่แล้ว พ.ศ.2560 ปรากฏว่าคะแนนอยู่ที่ 4.7 หรือดีกว่าปีนี้ แสดงว่าเศรษฐกิจตกต่ำลงกว่าที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2560 หรืออาจจะรวมก่อนหน้านี้ด้วยอยู่ดี

จากการสำรวจทุกๆ ที่ จะมีสภาพคล้ายกันหมด ก็คือ เศรษฐกิจในปี 2561 แย่กว่าปี 2560 และคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 โดยกลุ่มข้าราชการจะประเมินสถานการณ์ไว้ดีกว่ากลุ่มอื่นๆ เพราะข้าราชการเป็นอาชีพที่มีความมั่นคง และยังมีโบนัส มีการขึ้นเงินเดือนอย่างต่อเนื่อง กลุ่มลูกจ้างเอกชนก็ยังมองเศรษฐกิจในแง่ดีกลุ่มอาชีพอื่น

ภาพจาก goo.gl/images/16KvWx

จะสังเกตได้ว่ากลุ่มคนงานระดับล่าง เช่น คนงานก่อสร้าง และกลุ่มเจ้าของกิจการขนาดเล็ก ๆ แบบ Self Employed มองเศรษฐกิจตกต่ำเป็นอย่างมาก และคงได้รับผลกระทบทางลบมาเป็นพิเศษ

สำหรับเหตุผลที่หลายคนมองว่าเศรษฐกิจในอนาคตในปี 2562 จะดีกว่าปี 2561 นั้น เป็นเพราะว่าหากมีการเลือกตั้ง สถานการณ์เศรษฐกิจจะดีขึ้น มีมิตรประเทศมาคบค้ามากขึ้น หลายคนก็คาดหวังว่าการเลือกตั้ง

จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ได้รัฐบาลชุดใหม่ที่มีความเชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจมาบริหารประเทศ ทำให้ประเทศก้าวพ้นจากภาวะฝืดเคือง แต่หากไม่มีการเลือกตั้ง สถานการณ์ก็จะตกต่ำลงไปอีก ซึ่งประชาชนหลายๆ คนยังรู้กังวลและมีความหวัง

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ภาพจาก goo.gl/c6FNFX

ดร.โสภณ เปิดเผยต่อว่า จากข้อมูลล่าสุด 8 เดือนแรกของปี 2561 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย มีรายงานว่า มีการเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทเปิดใหม่ โดยในจำนวนนี้ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัย

โดยเป็นที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวม 242 โครงการ รวม 63,098 หน่วย รวมมูลค่า 273,684 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วหน่วยละ 4.337 ล้านบาท และเฉลี่ยแล้วแต่ละโครงการมีขนาด 261 หน่วย

ดังนั้น ในเบื้องต้นจึงคาดการณ์ว่าทั้งปี 2561 จะมีโครงการใหม่อยู่ประมาณ 363 โครงการ รวม 94,647 หน่วย รวมเป็นเงิน 410,526 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับจำนวนโครงการลดลง 11% จำนวนหน่วยลดลง 17% และมูลค่าโครงการลดลง 7% เมื่อเทียบกับปี 2560 อย่างไรก็ตามผลการสำรวจรายเดือน ยังอาจมีน้อยกว่าความเป็นจริงประมาณ 5%

คาดว่าพอสิ้นปี 2561 จำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่าต่อเดือน น่าจะเพิ่มขึ้นกว่าค่าเฉลี่ยของ 8 เดือนแรก 10% เพราะในช่วงปลายปีน่าจะมีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษ

ดังนั้น จึงประมาณการได้ว่า จำนวนโครงการที่เปิดในปี 2561 น่าจะมี 394 แห่ง รวม 102,692 หน่วย รวมมูลค่า 445,421 ล้านบาท หรือเท่ากับว่าเมื่อเทียบกับปี 2560 จำนวนโครงการลดลง -4% จำนวนหน่วยยังลดลง -10% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 1% หรือแทบไม่ได้เปลี่ยนแปลงเลย ส่วนราคากลับจะเพิ่มขึ้น 12% เลยทีเดียว ตรงนี้สะท้อนได้ว่า

1. การเปิดตัวในปี 2561 นี้หดตัวลงกว่าปี 2560 แสดงชัดว่าเศรษฐกิจไม่ดี
2. อย่างไรก็ตามปรากฏว่า ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 3.858 ล้านบาทต่อหน่วยในปี 2560 เป็น 4.337 ล้านบาทในปี 2561 แสดงว่า สินค้าราคาสูงกลับขายได้ดีกว่าราคาถูก จึงมีโครงการราคาสูงมากขึ้น

 ภาพจาก goo.gl/images/jEJNFQ

นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวม และที่ให้ต่างชาติซื้อไป โดยตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีการซื้อขายกันถึง 576,396 ล้านบาท

ในจำนวนนี้ 113,280 ล้านบาท ถูกซื้อโดยชาวต่างชาติ หรือราว 20% ส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล หากไม่มีกำลังซื้อต่างชาติ ตลาดที่อยู่อาศัยคงซบเซาลงกว่านี้

สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะกระเตื้องขึ้น เนื่องด้วยรัฐบาลมีโครงการสาธารณูปโภคต่างๆ และมีการเลือกตั้ง ทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น ด้วยความหวังว่าจะได้รัฐบาลที่ถนัดด้านเศรษฐกิจมากขึ้น

ดังนั้น จึงคาดว่าในปี 2562 จะมีการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่าปี 2560 หรืออาจจะมากกว่าก็ได้ อย่างไรก็ตามหากมีความปั่นป่วนทางการเมือง ไม่มีการเลือกตั้ง ภาวการณ์ก็จะซบเซาลงต่อไป

ทิศทางเศรษฐกิจกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ภาพจาก goo.gl/images/pj9Tiv

ดร.โสภณ กล่าวว่า สภาวะเศรษฐกิจไทยในขณะนี้เข้าข่าย “รวยกระจุก จนกระจาย” ไม่มีใครรู้สึกว่าเศรษฐกิจดีขึ้นแต่อย่างไร ที่ว่าประเทศไทยเจริญขึ้น จึงอาจไม่เป็นจริง ประเทศชาติและประชาชนทั่วไปไม่ได้เจริญตามไปด้วย

สภาวะการแบบนี้จะดีขึ้นในปี 2562 หากมีการเลือกตั้ง และได้รัฐบาลที่ถนัดเศรษฐกิจกว่านี้ ดังนั้น ในภาวะแบบนี้ ประชาชนจึงจำเป็นต้องลงทุนอย่างรอบรู้ และ “ติดอาวุธ” ทางการเงินกันบ้าง

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะล้อตามภาวะเศรษฐกิจ โดยคาดการณ์ว่าจะดีขึ้นในปี 2562 เช่นกัน เพราะรัฐบาลก็พยายามกระตุ้นเศรษฐกิจและพัฒนาสาธารณูปโภค ส่วนเรื่องอีอีซีซึ่งถือเป็น “ความหวังสุดท้าย” เพราะเดี๋ยวนี้เราไม่พูดถึงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษขายแดนแล้ว มุ่งเน้นที่อีอีซีเป็นหลัก ก็อาจเป็นโทษภัยกับประเทศชาติในอีกทางหนึ่ง

ภาพจาก goo.gl/images/iL9fj9

ความคาดหวังจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ปี 62

1. ความคาดหวังถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้น โดยหวังให้เพิ่มสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อว่าอย่างน้อยเงินก้อนที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปนั้นจะไม่สูญหายไปไหน
2. ความคาดหวังถึงผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ตัวทรัพย์สินสามารถผลิตรายได้ให้กับเรา เช่นในแต่ละปีสามารถปล่อยเช่าได้รายได้สุทธิ (หลังจากหักค่าใช้จ่าย ค่าดำเนินการ ภาษี และค่าเผื่อเหลือเผื่อขาดในกรณีที่บางห้วงไม่มีผู้เช่า) เป็นสัดส่วน 5% ของราคาตลาด เป็นต้น

ดร.โสภณ เล่าว่า เมื่อเรานำผลตอบแทนทั้งสองมาคิด ก็จะเห็นได้ชันว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น คุ้มค่ากว่าการลงทุนทางด้านอื่น เช่น ซื้อรถ เพราะรถ มีแต่จะลดราคาลง และค่าเสื่อมเพิ่มพูนอย่างรวดเร็วมาก

ยิ่งกว่านั้นหากเราคิดให้ลึกลงไปอีก ในช่วงที่เราวางเงินดาวน์ไว้เช่น ราว 20% ของราคาในขณะซื้อ (เช่นตอนซื้อๆ มาราคา 2 ล้านบาท วางเงินดาวน์ไว้ 20% หรือ 4 แสนบาท) แล้วนำรายได้จากการให้เช่ามาผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน ก็จะพบว่าเมื่อถึงกำหนด 20 ปีที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านบาท เราก็จะได้กำไรมหาศาลเลยทีเดียว

ยิ่งถ้าลงทุนหลายหลัง ยิ่งได้กำไร แต่ถนนทั้งหลายไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ บางครั้งก็มีความเสี่ยงและความไม่แน่นอนที่บางครั้งเราประมาทเลินเล่อจนพบหายนะเพราะความโลภของเราเองนั่นเอง

ไทยต้องมี “กระเช้าไฟฟ้า” ดึงดูดนักท่องเที่ยว

ภาพจาก goo.gl/images/Py7Wfe

ดร.โสภณ ยังได้พูดถึงการพัฒนาเมืองเพื่อกระตุ้นการท่องเที่ยวด้วยว่า ประเทศไทยควรที่จะสร้างกระเช้าไฟฟ้า เพื่อการท่องเที่ยว รวมถึงเป็นระบบขนส่งมวลชนไปด้วย เป็นโครงการที่ใช้เงินน้อย อาจจะให้สัมปทานเอกชน แถมมีรายได้เข้าประเทศ อย่างโปร่งใส อีกทั้งไม่เกิดข้อครหาว่าเอื้อประโยชน์โดยมิชอบกับใคร

ดร.โสภณ ได้เสนอให้สร้าง 2 เส้นตรงเชื่อมกัน เป็นการประเดิมก่อน ดังนี้

1. จากวัดกัลยาณมิตรถึงตลาดน้อย
2. อีกเส้นจากตลาดน้อย-สาทร (วัดยานนาวา)

โดยผลประโยชน์สำคัญของการก่อสร้างกระเข้าไฟฟ้า ก็คือ กระเช้าจะกลายเป็นเส้นทางท่องเที่ยวและขนส่งมวลชน โดยใช้เป็นระบบสัมปทาน รัฐบาลไม่ต้องเสียงบประมาณเลย

เช่น อังกฤษสร้างกระเช้าข้ามแม่น้ำเทมส์ เป็นจุดขายการท่องเที่ยวอย่างหนึ่งที่คุ้มค่า โดยที่กรุงลอนดอนมีโครงการ The Emirates Air Line (Cablecar) ข้ามแม่น้ำเทมส์ ให้กลายเป็นจุดท่องเที่ยวใหม่ของกรุงลอนดอน

ภาพจาก goo.gl/images/s3yBnh

กระเช้าดังกล่าวดำเนินการโดยทางการขนส่งลอนดอน แต่ดูเหมือนจะใช้สำหรับนักท่องเที่ยวมากเป็นพิเศษ แต่ก็มีคนทำงานท้องถิ่นใช้เดินทางข้ามฝั่งแม่น้ำเทมส์เหมือนกัน ด้วยความสูงประมาณ 100 เมตร ทำให้สามารถมองเห็นทัศนียภาพของกรุงลอนดอนได้หลายมุมมอง เป็นที่สนใจอย่างยิ่ง ทั้งนี้ระยะเวลาในการเดินทางคือ 10 นาที หรือไปกลับประมาณ 20 นาที

งบประมาณในการก่อสร้างคือ 60 ล้านปอนด์หรือ (3,000 ล้านบาท) โดยการนี้ 60% ของงบประมาณมาจากการสนับสนุนของสายการบิน Emirates ทำให้ต้นทุนลดลง

โดยสายการบินนี้ได้สิทธิในการแสดงนิทรรศการเกี่ยวกับการบินของสายการบินนี้เป็นเวลา 10 ปี สำหรับความยาวของกระเช้าไฟฟ้านี้ มีระยะทางประมาณ 1.1 กิโลเมตร มีเสาสูงปักเพื่อการทำกระเช้า 3 เสา สามารถมีผู้โดยสารประมาณ 2,500 คนต่อชั่วโมง รถเข็นคนพิการและจักรยานก็สามารถขึ้นกระเช้าที่จุคนได้ 8 คนได้

ภาพจาก goo.gl/images/UciKmx

ดร.โสภณ เล่าว่า การเก็บค่าโดยสารก็ค่อนข้างหลากหลาย เช่น ประมาณ 4.4 ปอนด์ แต่หากเดินทางบ่อย ๆ ก็มีส่วนลด สำหรับนักท่องเที่ยวที่ ดร.โสภณ ลองใช้บริการดู ยังมีพ่วงกับการชมนิทรรศการ ไปกลับเป็น 9 ปอนด์ เป็นต้น

ทั้งนี้ มีคนเดินทางท่องเที่ยวด้วยกระเช้าไฟฟ้านี้นับล้านๆ คนแล้ว แม้ว่าตอนสร้างก็มีการโจมตีจากพวกเอ็นจีโอไปต่างๆ นานา แต่รัฐบาลอังกฤษเข้มแข็ง ไม่ได้เชื่อตามความกลัวที่พวกเอ็นจีโอ สร้างภาพไว้ จนสามารถสร้างสำเร็จได้

สำหรับในกรุงเทพมหานคร ยังมีอีกหลายอย่างที่รัฐบาล สามารถดำเนินการอย่างสร้างสรรค์ได้ โดยไม่เกิดข้อครหาในการเอื้อประโยชน์ต่อภาคเอกชนรายใดรายหนึ่ง

ภาพจาก goo.gl/images/r3XXcT

การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต้องเตรียมพร้อม รับรู้สถานการณ์ให้ชัดเจนก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการลงทุนครั้งสำคัญของชีวิต และเมื่อรักจะลงทุน

เราต้องมา “ดีดลูกคิดรางแก้ว” ต้องรู้จักการคำนวณความคุ้มค่า คุ้มทุน แต่เมื่อคุยเกี่ยวกับตัวเลข หลายคนคงไม่ค่อยชอบ แต่การคิดคำนวณทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ การเงินจึงช่วยให้เราวางแผนอนาคตได้

---

คุณผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจแฟรนไชส์และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน
ติดตามได้ที่ Add LINE id: @thaifranchise

ดูจดหมายข่าวอื่นๆ goo.gl/DeEumo
เลือกซื้อแฟรนไชส์ไทยขายดี เปิดร้าน goo.gl/sxqwXX

แหล่งข้อมูล goo.gl/Wyccg3